Уже две недели рынок недвижимости не функционирует, продавцы и покупатели нервничают, сделки расстраиваются, а Госбюджет недополучает миллионные суммы из-за неуплаты налогов. Почему?
Фонд госимущества не выполнил требование закона № 2047-Д, принятого в декабре 2019 года, о ликвидации коррупционных «электронных площадок Яценко» и начале с 1 февраля 2020 года выдачи справок о стоимости квартир, домов, зданий и сооружений для совершения риэлтерских сделок «Единой базой данных отчётов об оценке имущества» ФГИУ.
В результате уже две недели рынок недвижимости не функционирует, продавцы и покупатели нервничают, сделки расстраиваются, а Госбюджет недополучает миллионные суммы из-за неуплаты налогов (Госпошлины, отчислений в Пенсионный фонд и Военного сбора).
А ведь это наиболее простая задача, которую должны решить подчинённые председателя ФГИУ Дмитрия Сенниченко. Что же можно тогда говорить о «качестве» реализации Фондом госимущества широкомасштабных планов по массовой продаже на приватизационных конкурсах и аукционах в 2020-2022 годах остатков госпредприятий, неоднократно озвученных руководством страны на различных международных и отечественных инвестиционных форумах?
Особенно после затеянной Сенниченко и его командой административной и кадровой реорганизации приватизационного ведомства, и сокращения численности его сотрудников.
У меня, как у специалиста с 17 летнем опытом менеджерской работы в сфере оценки в качестве директора консалтинговой фирмы и сотрудника Фонда госимущества, и соавтором 4-х научных монографий и методических пособий по экспертной оценке, которые имеются во всех центральных, Вузовских и областных библиотеках, возникло в связи со сложившейся ситуацией подозрение, что руководство ФГИУ по сговору с главным бенефициаром отменённой коррупционной схемы «электронных площадок» Антоном Яценко специально парализовало рынок недвижимости, чтобы дискредитировать закон № 2047-Д перед гражданами страны.
Причинно-следственные связи возникшей проблемы
Подробно они исследованы в нашей ноябрьской 2019 года статье на «Хвыле» «Нардепы законом о запрете «оценочных площадок Яценко» могут ограбить граждан на 20%». Коротко напомним её основные положения.
Для того, чтобы внедрить коррупционную схему налоговой оценки недвижимости Яценка Верховная Рада в декабре 2017 года приняла поправки к статье 172 Налогового кодекса, которые вступили в силу с 1 января 2018 года. В них говорилось «о создании Единой базы данных отчетов об оценке с модулем электронного определения оценочной стоимости объекта».
Но кроме того, поправками также «нормативно закреплялась система информационно-телекоммуникационного обмена информацией и документами между Единой базой и авторизованными электронными площадками».
В начале 2018 года Фонд госимущества путём проведения фиктивного конкурса заказал ООО «Медирент» (недоброжелатели его связывают с Яценко) электронный Модуль автоматической проверки показателей отчётов оценки подобных объектов недвижимости для целей налогообложения, которые вносятся в «Единую базу данных отчётов оценки имущества» (ЕБ), зарегистрированными ФГИУ по этому направлению субъектами оценочной деятельности.
Приказом И.О. председателя ФГИУ Трубарова № 658 от 17.05.2018 года электронный Модуль, как составная часть ЕБ был введён в действие. Он, наряду с поисками аналогичных объектов недвижимости из приватизационных оценок, в режиме «оnlain» мониторил данные электронных предложений продажи квартир, домов, зданий, сооружений, помещений, их частей и земельных участков на различных интернет-сайтах (типа Rio.ua, Аviso, Оlx.ua и т.д.). Кстати, несмотря на оплату работ по созданию Модуля, ФГИУ до сегодняшнего дня не смог оформить на него авторские права.
В июле-августе 2018 года приказами заместителя председателя ФГИУ Евгения Асташева Фондом госимущества были авторизированы 4-ре электронных площадки «Оценка.online», «Профессиональная оценка», «Експресс оценка» и «Реестр оценка». Их операторами-собственниками соответственно являются ООО «Ви Ай Пи Департамент», ООО «Акцепт онлайн», ООО «О закупках» и ЧП «Информационно-консалтинговый центр АСБОУ», связанные друг с другом учредителями или руководителями, а также разработчиком программного обеспечения.
За период функционирования электронных площадок цены на их услуги сначала возросли с 380 гривен до 510, затем до 1400 гривен, а к 1 сентября 2019 года — до 1800 гривен (это не считая затрат на оплату услуг оценщиков и нотариусов). Как подсчитали журналисты ежедневно «площадки» зарабатывали более 1-го миллиона гривен.
За полученные в том числе от «электронных площадок» деньги Антон Яценко смог реконструировать центральную площадь и отремонтировать дендрологический парк Умани, и в значительной степени благодаря этому переизбраться народным депутатом по мажоритарному округу в Верховную Раду IX созыва.
Оценочные новации закона № 2047-Д
Только после избрания нового состава Верховной Рады народные депутаты от «Слуги народа» смогли предметно добраться до «площадок Яценко». Несмотря на сильное противодействие заангажированных Яценко народных депутатов, их правовые манёвры и интриги, 5 декабря прошедшего года Верховная Рада приняла закон № 2047-Д «О внесение изменений в Налоговый кодекс Украины по ликвидации коррупционных схем в сфере регистрации информации из отчётов об оценке объектов недвижимости и прозрачности реализации имущества».
Согласно его положениям, с 1 февраля 2020 года упрощается модель оценки объектов недвижимости в целях налогообложения. У граждан будет возможность получить справку об автоматической оценке объекта недвижимости из «Единой базы отчётов оценки имущества» ФГИУ без привлечения эксперта. Раньше это можно было сделать только через оценщика и с помощью посредничества 4-х «электронных площадок» Яценко.
Теперь первые до 30 июня 2020 года становятся основными субъектами внесения результатов данных в «Единую базу…», а с 1 июля текущего года — понадобятся только тогда, когда гражданин не согласится с оценкой, сформированной ЕБ автоматически. А вторые – с 31 января 2020 года полностью устраняются из этого процесса. С этой же даты доступ до «Единой базы…» получают все рядовые граждане.
Законом № 2047-Д вводится порог на оценку, которые осуществляет оценщик. Так, стоимость объекта недвижимости не может отличаться на 25% больше или меньше суммы, которую определяет ЕБ. Нотариусы же получают бесплатный доступ к «Единой базе…» для проверки справок и отчетов об оценке недвижимости.
Определение оценочной стоимости с 1 июля 2020 года будет происходить в автоматическом режиме на основе аналоговых данных об объекте недвижимости, которые внесены в ЕБ. Размер платы за регистрацию отчета об оценке установлен законом в размере 10% от прожиточного минимума на 1 января года, в котором проходит регистрация. Формирование справки об оценочной стоимости недвижимости становится бесплатным.
Неспособность главы ФГИУ организовать выполнение норм закона № 2047-Д
Однако Фонд госимущества под руководством Сенниченко не смог организовать подготовку «Единой базы отчётов об оценке имущества» для регистрации в ней отчётов «независимых оценщиков» с 1 февраля 2020 года. Это тем более удивительно, что до введения с июля 2018 года «электронных площадок» Яценко, ФГИУ сам проводил регистрацию отчётов оценщиков в своей ЕБ.
Но по инсайдерской информации из Фонда, после её переработки программистами ООО «Медирент» в апреле 2018 года (см. выше), и внедрения в неё «Модуля электронного определения оценочной стоимости объекта» ЕБ, несмотря на то, что ФГИУ заплатил за его разработку и адаптацию немалые деньги, стала полностью неподконтрольна специалистам Фонда.
Ну и, конечно же, Яценко, после принятия и вступления в действие закона № 2047-Д, решил отомстить «обидчикам» и осложнил работу своим «преемникам». Ведь авторское право на программный продукт «Единой базы…» ни старым руководством ФГИУ (Виталием Трубаровым), ни новым – не оформлено на приватизационное ведомство до сих пор.
Заключительными положениями закона № 2047-Д предусмотрено это сделать лишь к 1 июля 2020 года. Соответственно, привлечение Сенниченко хвалёных айтишников, которые создали программное обеспечение «ProZorro» для перестройки ЕБ Фонда оказывается пока мало эффективно.
А ведь автор в своей уже упоминавшийся выше статье «Нардепы законом о запрете «оценочных площадок Яценко» могут ограбить граждан на 20%» предупреждал о большой вероятности подобного развития ситуации с «Единой базой…» Фонда госимущества.
Единственно, что Сенниченко сделал правильно за прошедшее с момента принятия закона №2047-Д время – это восстановил отдел, который занимался обслуживанием «Единой базы…», но был расформирован его предшественником на посту председателя ФГИУ — Виталием Трубаровым.
Правда не в количестве 5-ти специалистов, как это было раньше, а только 4-х. Ну нет у Сенниченко лишних штатных единиц для такого маловажного участка работы, как обслуживание ЕБ, ведь основные кадры брошены на изготовление слайдов. Для любого бывшего грантоеда и инвестбанкира, где бы они в последствие не трудились, это всегда остаётся наиболее важным участком работы.
Опасные фантазии ЗЕ-функционеров по изменению налогообложения недвижимости
В сложившейся с налоговой оценкой ситуацией странно прозвучало заявление председателя парламентского комитета по вопросам финансов, налоговой и таможенной политики Даниила Гетманцева в эфире радио НВ о целесообразности изменения базы налогообложения недвижимого имущества (кроме земли) путём перехода от налогообложения квадратных метров к налогообложению нормативно-денежной стоимости квартир, зданий, домов, сооружений и помещений.
«Налогообложение метров — это несправедливое налогообложение, ибо один и тот же метраж может стоить по-разному… — Заявил главный налоговик-теоретик ЗЕ-команды. — На сегодня уже совершенствуется база, которая есть в распоряжении Фонда госимущества, которая может оценивать стоимость объектов недвижимого имущества.
Если мы усовершенствуем ее настолько, чтобы эта стоимость была справедливой и верной, то, безусловно, мы сможем использовать возможность этой базы для определения объекта налогообложения недвижимости».
На фоне неспособности приватизационного ведомства просто запустить «Единую базу…» (а для её наполнения и адаптации потребуется несколько лет напряжённой работы) утверждение Гетманцева звучит, как откровенное издевательство.
Для того, чтобы понять, насколько непросто перейти к налогообложению недвижимого имущества по стоимостным параметрам приведём примеры других стран.
Зарубежный опыт оценки недвижимости для целей налогообложения
В ряде англосаксонских государств оценкой недвижимости в целях налогообложения договоров купли-продажи занимаются специальные службы – ассесоры. Они мониторят цены сделок и устанавливают средние стоимости на недвижимость для налогообложения посредством компьютерных вычислений. Их работу оплачивает бюджет.
Так как совершенных программ на сегодня нет, то в случае, если налогоплательщик не согласен со стоимостью, определённой ассесором, он нанимает частного оценщика, который рассчитывает цену его недвижимости индивидуально и вместе с ним отстаивает свое мнение перед налоговыми органами. Данная система прижилась в Литве.
В России создана несколько иная система оценки недвижимости. Она в первую очередь нацелена на сбор ежегодного обязательного налога на недвижимость граждан, и во вторую – на сделки купли-продажи. До 2015 года основой для их расчёта являлась так называемая инвентаризационная стоимость, которая определялась сотрудниками государственных (коммунальных) БТИ и обновлялась ежегодно.
После 2015 года – кадастровая стоимость, которая до 2016 года рассчитывалась независимыми оценщиками, а после – специалистами региональных Государственных бюджетных организаций (ГБУ), но с возможностью её корректировки несогласными гражданами путём привлечения «независимых оценщиков».
Государственная кадастровая оценка осуществляется фронтально по всей стране. В городах федерального значения она проводится не чаще одного раза в два года. В прочих регионах — не чаще одного раза в три года, но не реже одного раза в пять лет. Кроме того, возможно проведение внеочередной оценки. В Москве, например, полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, наделено ГБУ Москвы «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования».
Налог на сделки с недвижимостью в России начисляется на разницу между её кадастровой/инвентаризационной стоимостью на момент приобретения недвижимости и её продажи в случае до 3-х лет владения ею, с учётом применения ряда корректировочных коэффициентов. Инвентаризационная стоимость недвижимости меньше её рыночной цены примерно в 10 раз. Кадастровая же стоимость по сравнению с рыночной разнится в 1,5-3 раза.
Чтобы избежать этого казуса при проводимой Государственными бюджетными организациями кадастровой оценки, в России ввели этап так называемого предварительного отчета. В установленные законом сроки он должен быть размещен на сайте учреждения в Интернете, а также предоставлен в Росреестр недвижимости (о чем администрация также обязана проинформировать граждан).
После исправления ошибок отчет публикуется на сайте ведомства на 60 дней, чтобы граждане могли с ним ознакомиться и высказать свои замечания.
Причем направить их заинтересованные лица могут любым удобным способом — напрямую в ГБУ, проводившее оценку, подать заявление посредством портала госуслуг или через Межведомственный федеральный центр.
Предварительное рассмотрение результатов оценки в РФ позволяет еще на начальном этапе исправить ошибки и откорректировать кадастровую стоимость (до того, как на объект начнут начисляться налоги, рассчитанные по такой кадастровой стоимости) и предотвратить необходимость обращаться в суд или комиссию для пересмотра.
В России переход на государственную кадастровую оценку для налогообложения был в виде эксперимента локально начат в отдельных субъектах РФ в 2001 году, но повсеместно внедряется по всей территории страны с 2010 года, то есть уже почти 10 лет. Под это на создание Государственных бюджетных организаций на федеральном и региональном уровнях были выделены большие финансовые средства.
Причём в ряде субъектов РФ для ускорения процесса формирования государственной базы кадастровых стоимостей недвижимости ГБУ с разрешения местных властей привлекают на коммерческой основе независимых оценщиков. Полностью завершить переход на расчет налогов государственными учреждениями на основе кадастровой стоимости в России планируют только в этом году.
В украинских реалиях такие расходы на формирование инфраструктуры государственной оценочной деятельности в ближайшем будущем маловероятны. Тем более, что как показывает практика тех же БТИ, это чревато новым всплеском чиновничьей коррупции в новых оценочных структурах.
В тоже время в законе №2047-Д записана норма, что каждый гражданин Украины с 1 июля 2020 года может сам обратиться в Фонд госимущества, чтобы получить из его «Единой базы…» справку о типовой стоимости своей недвижимости.
Однако при нынешнем положение вещей можно спрогнозировать, что несмотря на наличие у Фонда госимущества ещё временного лага в 4,5 месяца для подготовки к выполнению этой задачи, вероятность нового ступора в работе «Единой базы…» ФГИУ, а и, соответственно рынка недвижимости, велика. Ведь Фонд кадрово, структурно и информационно не готов к выполнению данной задачи.
Людям всё равно придётся обращаться к «независимым оценщикам», аккредитованным в ФГИУ для этих целей, или просить об этом «за дополнительную плату» нотариусов.
Зачем руководству приватизационного ведомства понадобилась грантовая помощь для повторного реформирования института оценки
6 февраля председатель Фонда госимущества на пресс-конференции заявил, что возглавляемое им ведомство заключило меморандум со Всемирным банком для реформирования системы оценочной деятельности в Украине.
«… Мы перезагружаем всю систему оценочной деятельности в Украине. Всемирный банк привез нам экспертов, которые внедряли реформы оценочной деятельности во всем мире, и мы берем из этого опыта лучшие модели», – сообщил на пресс-конференции Дмитрий Сенниченко.
По его словам, ФГИУ разработает соответствующий законопроект, который будет утверждать международные стандарты оценочной деятельности.
«Мы введем справедливую оценку. Это позволит каждому украинцу получить справедливую оценку и недвижимости, и бизнеса. Оценка бизнеса — это абсолютно необходимая вещь», – констатировал глава ФГИУ.
Он также напомнил о запуске бесплатного Сервиса внесения информации в «Единую базу отчетов об оценке имущества», отметив, что в начале следующей недели проблемы в работе ресурса будут решены. «У нас был только месяц.
В абсолютно рекордное время с коллегами, волонтерами, с ProZorro мы сделали этот интерфейс, новый бесплатный электронный кабинет. Сейчас он уже запущен, некоторые ошибки еще исправляются, но он уже работает, и с каждым днем становится лучше», – прокомментировал Сенниченко.
Последнее утверждение главы Фонда госимущества высвечивает причину, из-за которой и была затеяна пресс-конференция. Она нужна была не столько для того, чтобы пропиарить в стиле нашего премьер-министра «великое достижение» ФГИУ в виде подписания с Всемирным банком меморандума, а для отвлечения внимания общественности от провала руководства приватизационного ведомства, которое не смогло запустить процесс выдачи «Единой базой…» Фонда справок для совершения сделок с недвижимостью с 1 февраля 2020 года.
Точнее сказать, ФГИУ запустил 3 февраля бесплатный Сервис внесения информации в «Единую базу отчетов об оценке имущества», однако через пару дней он перестал функционировать, и до настоящего времени нотариусы и оценщики заявляют о невозможности пользоваться им.
«Вся информация, содержащаяся на этих авторизованных площадках [Яценко – авт.], находится в процессе передачи в ФГИУ в соответствии с требованиями Порядка ведения Единой базы данных отчетов об оценке. Отчеты об оценке будут храниться в Единой базе в электронной форме», – попыталась отбрехаться в связи с этим пресс-служба Фонда госимущества.
Но это откровенная неправда. Действительно, 31 января Фонд в соответствие с требованиями закона № 2047-Д отключил четыре авторизованные электронные площадки Яценко от «Единой базы…», а также изъял их из процедуры регистрации и проверки информации отчетов об оценке объектов недвижимости. Но они не хранили никаких данных, а лишь с помощью специальных электронных ключей вносили их в «Единую базу…». Поэтому «оценочные площадки Яценко» ничего, кроме этих ключей передавать ФГИУ не могут.
Если же отвлечься от маскировочного значения анонсированного Сенниченко на пресс-конференции сообщения о подписание Фондом госимущества Меморандума с Всемирным банком о реформировании системы оценочной деятельности в Украине, то можно говорить о его откровенной абсурдности.
Дело в том, что, с одной стороны, она создавалась в 1990-е годы с помощью западных экспертов и на средства Международных финансовых учреждений (ВБ, ЕБРР, МФК, американской USAID). За последующие годы «независимая оценка» в Украине благодаря задействованности в процессах приватизации очень сильно развилась и в законодательно-нормативном плане, и по уровню квалификации специалистов.
Да и саморегулируемые общественные организации оценщиков (УТО, Ассоциация Специалистов Оценки, Союз экспертов Украины, Ассоциация специалистов банковской оценки Украины и др. установили тесные международные связи с коллегами и прошли аттестации в ряде Американских, Европейских и Английских профессиональных сообществах).
Иное дело, что из-за квазирыночного характера отечественной экономики, обусловленной становлением в начале 2000-х годов олигархического режима правления, даже опытные и авторитетные «независимые оценщики» грешат занижением стоимости объектов, злоупотреблениями и соучастием в получение в тандеме с нашими чиновниками и бизнесом коррупционной ренты. Но как в народе говорится: «Каков поп, таков и приход».
С другой стороны, с учётом последних изменений законодательно-нормативной базы приватизации «независимые оценщики» официально не задействованы в предстоящей массовой распродаже малых и больших госпредприятий Фондом госимущества. Их функции должны выполнять иностранные советники-консультанты или система электронных аукционов «ProZorro».
Хотя по факту те же международные аудиторские компании «Большой четвёртки» — Deloitte Touche Tohmatsu, PricewaterhouseCoopers, Ernst & Young, KPMG — не могут обойтись «без наших» и нанимают по субподряду для определения стоимости приватизируемых крупных госпредприятий, в которых они выступают советниками, или отечественные оценочные фирмы, или отдельных специалистов.
Однако «иностранные советники» вправе на своё субъективное усмотрение через большинство своих представителей в конкурсных комиссиях устанавливать начальную цену объекта ниже, чем определена субподрядным оценщиком, и вообще на своё субъективное усмотрение. Как тут понятно, поле для коррупции возникает огромное.
Но возвратимся к вопросу, ЗАЧЕМ ЖЕ ПРИ ОБРИСОВАННЫХ АВТОРОМ СТАТЬИ ОБСТОЯТЕЛЬСТВАХ СЕННИЧЕНКО ЗАИКНУЛСЯ О НЕОБХОДИМОСТИ РЕФОРМИРОВАНИЯ УКРАИНСКОЙ «НЕЗАВИСИМОЙ ОЦЕНКИ» С ПОМОЩЬЮ ВСЕМИРНОГО БАНКА?
Ответ прост
Во-первых, как бывший инвестиционный банкир и грантоед он сам хочет «припудрить нос» и подкормить своё ближайшее окружение «некоррупционным путём» (вспомним хотя бы как растворились американские деньги на реформирование украинской прокуратуры). Во-вторых, ему под предлогом реорганизации института «независимых оценщиков» нужно поставить их под жёсткий личный контроль.
Чтобы понять, для каких целей это делается, надо, к примеру, вспомнить, по какой рыночной цене Кабинет Министров в конце ноября 2019 утвердил продажу Газотранспортной системы Украины от дочернего предприятия государственного «Укртрансгаза» новому государственному юридическому лицу – «Магистральные газопроводы Украины». По официальной информации – она составила порядка $128 млн. Кто, как и когда оценивал ГТС для этих целей для СМИ и экспертов остаётся тайной «за семью замками».
Но ещё в 2012 году в своей статье на «Экономической правде» автор анализировал все оценки ГТС, проведённые за годы Независимости в 2007, 2009 и 2012 годах. Их диапазон колебался от $9,9 млрд до $67,7 млрд., в зависимости от использованных методов расчётов, внешнеэкономической и внутриполитической конъюнктуры, и профессионального уровня экспертов- исполнителей.
Если даже сегодня сделать кардинальные скидки на естественный технический износ «отечественной газовой трубы» за прошедшие годы, продолжающийся уже 6-й год экономический кризис и объективные угрозы военных действий на Востоке Украины для инвестиционного климата страны, то всё равно «рыночная стоимость» нашей ГТС должна быть на порядок выше, чем утверждена Кабмином для продажи «Магистральным газопроводам Украины».
Кто-то может сказать: какая разница, ведь трансакция произведена между двумя украинскими государственными компаниями? Но Юлия Тимошенко, как знаток всех официальных и теневых схем в отечественной и европейской энергетике, несмотря на то, что её парламентская фракция «Батьковщины» поддержала в первом чтение закон об анбандлинге «Нафтогаза Украины», перед вторым чтением выступила против него, заявив, что уже в процессе доработки в него были внесены нормы, которые изменили его содержание на «диаметрально противоположный».
По утверждению Тимошенко в закон «упаковали финансовую авантюру» международных аферистов, которая фактически лишает правительство права управлять крупнейшей государственной собственностью, ГТС, и использовать доходы от нее в размере $3 млрд в интересах страны. Все полномочия передаются «независимому» Наблюдательному совету, состоящему преимущественно из иностранцев.
Кроме того, закон разрешает передавать право управления «отечественной газовой трубой», хранилищами и магистральными линиями электропередач частному хозяйствующему субъекту и не запрещает со временем осуществить их теневую приватизацию.
В тоже время, по утверждению Тимошенко, государство не может отказаться от внесения инвестиций в эти стратегические объекты. Долги по ним будут вкладываться в тарифы для людей.
Иными словами, вопрос разбирательств правоохранительных и антикоррупционных органов с провёрнутой правительством «соросят» и рядом депутатов из «Слуги народа» — дело недалёкого времени. И экспертизы «независимых оценщиков» в этих уголовных делах будут играть важную роль. Поэтому Сенниченко так и засуетился, чтобы, выполняя команду «сверху» побыстрее поставить их под жёсткий личный контроль. Ведь подобных задач, которые правительству Гончарука придётся решать с привлечением «независимых оценщиков», будет ещё немало.
К слову сказать, то же самое делал в 2015-2017 годах предшественник Сенниченко на посту главы Фонда госимущества (в прошлом также инвестиционный банкир) Игорь Билоус. Он дважды путём внесения изменений в нормативно-правовую базу реформировал «независимую оценку» за годы своего председательства в ФГИУ. Правда тогда Билоус это делал с помощью опытнейшего специалиста Натальи Лебедь, которую назначил своим заместителем.
Сенниченко же поручил данное ответственное направление Андрею Егорову, который до назначения замом председателя ФГИУ был руководителем группы консультационных услуг украинского офиса международной консалтинговой компании в сфере недвижимости JLL, а ранее трудился оценщиком лишь по специализациям «оценка недвижимости» и «оценка земельных участков» в ряде второстепенных компаний. Ничего кардинального в плане усовершенствования «независимой оценки» не смогла придумать Лебедь, ничего тем более не в состояние будет сделать и Егоров.
Да и все надежды на грантовую помощь заморских специалистов Всемирного банка иллюзорны. Дело ведь не в профессионализме тех или иных оценщиков, их украинской или иностранной подготовке, а в квазирыночности нашей отечественной экономики, её корруциогенном характере.
ВЫВОДЫ:
Из-за неспособности ФГИУ перейти от «площадок Яценко» к цивилизованной схеме налоговой оценки, утверждённой в середине декабря 2019 года законом № 2047-Д, рынок недвижимости Украины парализован уже две недели.
Дискредитируется в глазах граждан Украины нужный, грамотно подготовленный и с трудом принятый Верховной Радой закон «О внесение изменений в Налоговый кодекс по ликвидации коррупционной схемы в сфере регистрации информации и отчётов об оценке объектов недвижимости и прозрачности реализации имущества».
Председатель Фонда госимущества, анонсировав вслед за Президентом и правительством «соросят» широкомасштабные планы по массовой приватизации остатков госпредприятий, не справился с наиболее лёгкой из поставленных перед ФГИУ задач – заменой коррупционных «площадок Яценко» в налоговой оценке на цивилизованную схему. Можно представить, насколько «качественно и эффективно» будут продаваться приватизационным ведомством госактивы в 2020-2022 годах.
Презентационными слайдиками, с помощью которых руководство Фонда госимущества пытается на своих последних публичных мероприятиях убедить журналистов и общественность в готовности ФГИУ начать массовую приватизацию остатков ликвидных госпредприятий, действие объективных факторов, говорящих (вопящих) о нецелесообразности делать это сегодня, не пересилишь.
Подписание Фондом госимущества Меморандума с Всемирным банком о реформировании системы оценочной деятельности в Украине откровенный симулякр. ПОЛУЧАЕТСЯ, ЧТО ПРИСЛАННЫЕ И ОПЛАЧИВАЕМЫЕ ВБ СПЕЦИАЛИСТЫ БУДУТ ПЕРЕДЕЛЫВАТЬ В УКРАИНЕ ТО, ЧТО САМИ ЖЕ СОЗДАЛИ ВО ВТОРОЙ ПОЛОВИНЕ 1990-Х – НАЧАЛЕ 2000-Х ГОДОВ? АБСУРД.
В данном ракурсе Сенниченко, с одной стороны, использует приём своего босса Гончарука (по аналогии с недавно подписанным правительством Меморандумом с немецкой компанией по «Укрзализнице») для пиара и имитации своей «бурной деятельности». А с другой стороны, хочет подкормить международными грантами себя и своих подчинённых.
Уже на второй своей руководящей должности в госструктурах Дмитрий Сенниченко демонстрирует свою управленческую несостоятельность. До назначения председателем Фонда госимущества, в «Укрпочте», он ухитрился «успешно», как свидетельствуют результаты государственного финансового аудита этой компании, завалить работу по повышению КПД сдачи в аренду многочисленных объектов недвижимости данного госпредприятия.
На фоне «дебилов- Миловановых» и разных других «профессионалов» такая кадровая политика правительства Гончарука выглядит уже не случайностью, а показательной закономерностью.
Заявление председателя парламентского комитета по вопросам финансов, налоговой и таможенной политики Даниила Гетманцева о целесообразности изменения базы налогообложения недвижимого имущества путём перехода от налогообложения квадратных метров к налогообложению нормативно-денежной стоимости квартир, зданий, домов, сооружений и помещений на сегодня откровенная маниловщина.
Возможности «Департамента оценки имущества‚ имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности ФГИУ» с профильными отделами в региональных отделениях Фонда ограничены и по количественному составу, и по их профессиональному уровню, и по функциональной направленности структурных подразделений, и не позволяют решать эту задачу. Не вселяет надежду и «мудрое» руководство ими «профессионалами» в оценке и приватизации Сенниченко-Егоровым.
Уже две недели рынок недвижимости не функционирует, продавцы и покупатели нервничают, сделки расстраиваются, а Госбюджет недополучает миллионные суммы из-за неуплаты налогов.
Почему?
Фонд госимущества не выполнил требование закона № 2047-Д, принятого в декабре 2019 года, о ликвидации коррупционных «электронных площадок Яценко» и начале с 1 февраля 2020 года выдачи справок о стоимости квартир, домов, зданий и сооружений для совершения риэлтерских сделок «Единой базой данных отчётов об оценке имущества» ФГИУ.
В результате уже две недели рынок недвижимости не функционирует, продавцы и покупатели нервничают, сделки расстраиваются, а Госбюджет недополучает миллионные суммы из-за неуплаты налогов (Госпошлины, отчислений в Пенсионный фонд и Военного сбора).
А ведь это наиболее простая задача, которую должны решить подчинённые председателя ФГИУ Дмитрия Сенниченко. Что же можно тогда говорить о «качестве» реализации Фондом госимущества широкомасштабных планов по массовой продаже на приватизационных конкурсах и аукционах в 2020-2022 годах остатков госпредприятий, неоднократно озвученных руководством страны на различных международных и отечественных инвестиционных форумах?
Особенно после затеянной Сенниченко и его командой административной и кадровой реорганизации приватизационного ведомства, и сокращения численности его сотрудников.
У меня, как у специалиста с 17 летнем опытом менеджерской работы в сфере оценки в качестве директора консалтинговой фирмы и сотрудника Фонда госимущества, и соавтором 4-х научных монографий и методических пособий по экспертной оценке, которые имеются во всех центральных, Вузовских и областных библиотеках, возникло в связи со сложившейся ситуацией подозрение, что руководство ФГИУ по сговору с главным бенефициаром отменённой коррупционной схемы «электронных площадок» Антоном Яценко специально парализовало рынок недвижимости, чтобы дискредитировать закон № 2047-Д перед гражданами страны.
Причинно-следственные связи возникшей проблемы
Подробно они исследованы в нашей ноябрьской 2019 года статье на «Хвыле» «Нардепы законом о запрете «оценочных площадок Яценко» могут ограбить граждан на 20%». Коротко напомним её основные положения.
Для того, чтобы внедрить коррупционную схему налоговой оценки недвижимости Яценка Верховная Рада в декабре 2017 года приняла поправки к статье 172 Налогового кодекса, которые вступили в силу с 1 января 2018 года. В них говорилось «о создании Единой базы данных отчетов об оценке с модулем электронного определения оценочной стоимости объекта».
Но кроме того, поправками также «нормативно закреплялась система информационно-телекоммуникационного обмена информацией и документами между Единой базой и авторизованными электронными площадками».
В начале 2018 года Фонд госимущества путём проведения фиктивного конкурса заказал ООО «Медирент» (недоброжелатели его связывают с Яценко) электронный Модуль автоматической проверки показателей отчётов оценки подобных объектов недвижимости для целей налогообложения, которые вносятся в «Единую базу данных отчётов оценки имущества» (ЕБ), зарегистрированными ФГИУ по этому направлению субъектами оценочной деятельности.
Приказом И.О. председателя ФГИУ Трубарова № 658 от 17.05.2018 года электронный Модуль, как составная часть ЕБ был введён в действие. Он, наряду с поисками аналогичных объектов недвижимости из приватизационных оценок, в режиме «оnlain» мониторил данные электронных предложений продажи квартир, домов, зданий, сооружений, помещений, их частей и земельных участков на различных интернет-сайтах (типа Rio.ua, Аviso, Оlx.ua и т.д.). Кстати, несмотря на оплату работ по созданию Модуля, ФГИУ до сегодняшнего дня не смог оформить на него авторские права.
В июле-августе 2018 года приказами заместителя председателя ФГИУ Евгения Асташева Фондом госимущества были авторизированы 4-ре электронных площадки «Оценка.online», «Профессиональная оценка», «Експресс оценка» и «Реестр оценка». Их операторами-собственниками соответственно являются ООО «Ви Ай Пи Департамент», ООО «Акцепт онлайн», ООО «О закупках» и ЧП «Информационно-консалтинговый центр АСБОУ», связанные друг с другом учредителями или руководителями, а также разработчиком программного обеспечения.
За период функционирования электронных площадок цены на их услуги сначала возросли с 380 гривен до 510, затем до 1400 гривен, а к 1 сентября 2019 года — до 1800 гривен (это не считая затрат на оплату услуг оценщиков и нотариусов). Как подсчитали журналисты ежедневно «площадки» зарабатывали более 1-го миллиона гривен.
За полученные в том числе от «электронных площадок» деньги Антон Яценко смог реконструировать центральную площадь и отремонтировать дендрологический парк Умани, и в значительной степени благодаря этому переизбраться народным депутатом по мажоритарному округу в Верховную Раду IX созыва.
Оценочные новации закона № 2047-Д
Только после избрания нового состава Верховной Рады народные депутаты от «Слуги народа» смогли предметно добраться до «площадок Яценко». Несмотря на сильное противодействие заангажированных Яценко народных депутатов, их правовые манёвры и интриги, 5 декабря прошедшего года Верховная Рада приняла закон № 2047-Д «О внесение изменений в Налоговый кодекс Украины по ликвидации коррупционных схем в сфере регистрации информации из отчётов об оценке объектов недвижимости и прозрачности реализации имущества».
Согласно его положениям, с 1 февраля 2020 года упрощается модель оценки объектов недвижимости в целях налогообложения. У граждан будет возможность получить справку об автоматической оценке объекта недвижимости из «Единой базы отчётов оценки имущества» ФГИУ без привлечения эксперта. Раньше это можно было сделать только через оценщика и с помощью посредничества 4-х «электронных площадок» Яценко.
Теперь первые до 30 июня 2020 года становятся основными субъектами внесения результатов данных в «Единую базу…», а с 1 июля текущего года — понадобятся только тогда, когда гражданин не согласится с оценкой, сформированной ЕБ автоматически. А вторые – с 31 января 2020 года полностью устраняются из этого процесса. С этой же даты доступ до «Единой базы…» получают все рядовые граждане.
Законом № 2047-Д вводится порог на оценку, которые осуществляет оценщик. Так, стоимость объекта недвижимости не может отличаться на 25% больше или меньше суммы, которую определяет ЕБ. Нотариусы же получают бесплатный доступ к «Единой базе…» для проверки справок и отчетов об оценке недвижимости.
Определение оценочной стоимости с 1 июля 2020 года будет происходить в автоматическом режиме на основе аналоговых данных об объекте недвижимости, которые внесены в ЕБ. Размер платы за регистрацию отчета об оценке установлен законом в размере 10% от прожиточного минимума на 1 января года, в котором проходит регистрация. Формирование справки об оценочной стоимости недвижимости становится бесплатным.
Неспособность главы ФГИУ организовать выполнение норм закона № 2047-Д
Однако Фонд госимущества под руководством Сенниченко не смог организовать подготовку «Единой базы отчётов об оценке имущества» для регистрации в ней отчётов «независимых оценщиков» с 1 февраля 2020 года. Это тем более удивительно, что до введения с июля 2018 года «электронных площадок» Яценко, ФГИУ сам проводил регистрацию отчётов оценщиков в своей ЕБ.
Но по инсайдерской информации из Фонда, после её переработки программистами ООО «Медирент» в апреле 2018 года (см. выше), и внедрения в неё «Модуля электронного определения оценочной стоимости объекта» ЕБ, несмотря на то, что ФГИУ заплатил за его разработку и адаптацию немалые деньги, стала полностью неподконтрольна специалистам Фонда.
Ну и, конечно же, Яценко, после принятия и вступления в действие закона № 2047-Д, решил отомстить «обидчикам» и осложнил работу своим «преемникам». Ведь авторское право на программный продукт «Единой базы…» ни старым руководством ФГИУ (Виталием Трубаровым), ни новым – не оформлено на приватизационное ведомство до сих пор.
Заключительными положениями закона № 2047-Д предусмотрено это сделать лишь к 1 июля 2020 года. Соответственно, привлечение Сенниченко хвалёных айтишников, которые создали программное обеспечение «ProZorro» для перестройки ЕБ Фонда оказывается пока мало эффективно.
А ведь автор в своей уже упоминавшийся выше статье «Нардепы законом о запрете «оценочных площадок Яценко» могут ограбить граждан на 20%» предупреждал о большой вероятности подобного развития ситуации с «Единой базой…» Фонда госимущества.
Единственно, что Сенниченко сделал правильно за прошедшее с момента принятия закона №2047-Д время – это восстановил отдел, который занимался обслуживанием «Единой базы…», но был расформирован его предшественником на посту председателя ФГИУ — Виталием Трубаровым.
Правда не в количестве 5-ти специалистов, как это было раньше, а только 4-х. Ну нет у Сенниченко лишних штатных единиц для такого маловажного участка работы, как обслуживание ЕБ, ведь основные кадры брошены на изготовление слайдов. Для любого бывшего грантоеда и инвестбанкира, где бы они в последствие не трудились, это всегда остаётся наиболее важным участком работы.
Опасные фантазии ЗЕ-функционеров по изменению налогообложения недвижимостиВ сложившейся с налоговой оценкой ситуацией странно прозвучало заявление председателя парламентского комитета по вопросам финансов, налоговой и таможенной политики Даниила Гетманцева в эфире радио НВ о целесообразности изменения базы налогообложения недвижимого имущества (кроме земли) путём перехода от налогообложения квадратных метров к налогообложению нормативно-денежной стоимости квартир, зданий, домов, сооружений и помещений.
«Налогообложение метров — это несправедливое налогообложение, ибо один и тот же метраж может стоить по-разному… — Заявил главный налоговик-теоретик ЗЕ-команды. — На сегодня уже совершенствуется база, которая есть в распоряжении Фонда госимущества, которая может оценивать стоимость объектов недвижимого имущества.
Если мы усовершенствуем ее настолько, чтобы эта стоимость была справедливой и верной, то, безусловно, мы сможем использовать возможность этой базы для определения объекта налогообложения недвижимости».
На фоне неспособности приватизационного ведомства просто запустить «Единую базу…» (а для её наполнения и адаптации потребуется несколько лет напряжённой работы) утверждение Гетманцева звучит, как откровенное издевательство.
Для того, чтобы понять, насколько непросто перейти к налогообложению недвижимого имущества по стоимостным параметрам приведём примеры других стран.
Зарубежный опыт оценки недвижимости для целей налогообложения
В ряде англосаксонских государств оценкой недвижимости в целях налогообложения договоров купли-продажи занимаются специальные службы – ассесоры. Они мониторят цены сделок и устанавливают средние стоимости на недвижимость для налогообложения посредством компьютерных вычислений. Их работу оплачивает бюджет.
Так как совершенных программ на сегодня нет, то в случае, если налогоплательщик не согласен со стоимостью, определённой ассесором, он нанимает частного оценщика, который рассчитывает цену его недвижимости индивидуально и вместе с ним отстаивает свое мнение перед налоговыми органами. Данная система прижилась в Литве.
В России создана несколько иная система оценки недвижимости. Она в первую очередь нацелена на сбор ежегодного обязательного налога на недвижимость граждан, и во вторую – на сделки купли-продажи. До 2015 года основой для их расчёта являлась так называемая инвентаризационная стоимость, которая определялась сотрудниками государственных (коммунальных) БТИ и обновлялась ежегодно.
После 2015 года – кадастровая стоимость, которая до 2016 года рассчитывалась независимыми оценщиками, а после – специалистами региональных Государственных бюджетных организаций (ГБУ), но с возможностью её корректировки несогласными гражданами путём привлечения «независимых оценщиков».
Государственная кадастровая оценка осуществляется фронтально по всей стране. В городах федерального значения она проводится не чаще одного раза в два года. В прочих регионах — не чаще одного раза в три года, но не реже одного раза в пять лет. Кроме того, возможно проведение внеочередной оценки. В Москве, например, полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, наделено ГБУ Москвы «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования».
Налог на сделки с недвижимостью в России начисляется на разницу между её кадастровой/инвентаризационной стоимостью на момент приобретения недвижимости и её продажи в случае до 3-х лет владения ею, с учётом применения ряда корректировочных коэффициентов. Инвентаризационная стоимость недвижимости меньше её рыночной цены примерно в 10 раз. Кадастровая же стоимость по сравнению с рыночной разнится в 1,5-3 раза.
Чтобы избежать этого казуса при проводимой Государственными бюджетными организациями кадастровой оценки, в России ввели этап так называемого предварительного отчета. В установленные законом сроки он должен быть размещен на сайте учреждения в Интернете, а также предоставлен в Росреестр недвижимости (о чем администрация также обязана проинформировать граждан).
После исправления ошибок отчет публикуется на сайте ведомства на 60 дней, чтобы граждане могли с ним ознакомиться и высказать свои замечания.
Причем направить их заинтересованные лица могут любым удобным способом — напрямую в ГБУ, проводившее оценку, подать заявление посредством портала госуслуг или через Межведомственный федеральный центр.
Предварительное рассмотрение результатов оценки в РФ позволяет еще на начальном этапе исправить ошибки и откорректировать кадастровую стоимость (до того, как на объект начнут начисляться налоги, рассчитанные по такой кадастровой стоимости) и предотвратить необходимость обращаться в суд или комиссию для пересмотра.
В России переход на государственную кадастровую оценку для налогообложения был в виде эксперимента локально начат в отдельных субъектах РФ в 2001 году, но повсеместно внедряется по всей территории страны с 2010 года, то есть уже почти 10 лет. Под это на создание Государственных бюджетных организаций на федеральном и региональном уровнях были выделены большие финансовые средства.
Причём в ряде субъектов РФ для ускорения процесса формирования государственной базы кадастровых стоимостей недвижимости ГБУ с разрешения местных властей привлекают на коммерческой основе независимых оценщиков. Полностью завершить переход на расчет налогов государственными учреждениями на основе кадастровой стоимости в России планируют только в этом году.
В украинских реалиях такие расходы на формирование инфраструктуры государственной оценочной деятельности в ближайшем будущем маловероятны. Тем более, что как показывает практика тех же БТИ, это чревато новым всплеском чиновничьей коррупции в новых оценочных структурах.
В тоже время в законе №2047-Д записана норма, что каждый гражданин Украины с 1 июля 2020 года может сам обратиться в Фонд госимущества, чтобы получить из его «Единой базы…» справку о типовой стоимости своей недвижимости.
Однако при нынешнем положение вещей можно спрогнозировать, что несмотря на наличие у Фонда госимущества ещё временного лага в 4,5 месяца для подготовки к выполнению этой задачи, вероятность нового ступора в работе «Единой базы…» ФГИУ, а и, соответственно рынка недвижимости, велика. Ведь Фонд кадрово, структурно и информационно не готов к выполнению данной задачи.
Людям всё равно придётся обращаться к «независимым оценщикам», аккредитованным в ФГИУ для этих целей, или просить об этом «за дополнительную плату» нотариусов.
Зачем руководству приватизационного ведомства понадобилась грантовая помощь для повторного реформирования института оценки6 февраля председатель Фонда госимущества на пресс-конференции заявил, что возглавляемое им ведомство заключило меморандум со Всемирным банком для реформирования системы оценочной деятельности в Украине.
«… Мы перезагружаем всю систему оценочной деятельности в Украине. Всемирный банк привез нам экспертов, которые внедряли реформы оценочной деятельности во всем мире, и мы берем из этого опыта лучшие модели», – сообщил на пресс-конференции Дмитрий Сенниченко.
По его словам, ФГИУ разработает соответствующий законопроект, который будет утверждать международные стандарты оценочной деятельности.
«Мы введем справедливую оценку. Это позволит каждому украинцу получить справедливую оценку и недвижимости, и бизнеса. Оценка бизнеса — это абсолютно необходимая вещь», – констатировал глава ФГИУ.
Он также напомнил о запуске бесплатного Сервиса внесения информации в «Единую базу отчетов об оценке имущества», отметив, что в начале следующей недели проблемы в работе ресурса будут решены. «У нас был только месяц.
В абсолютно рекордное время с коллегами, волонтерами, с ProZorro мы сделали этот интерфейс, новый бесплатный электронный кабинет. Сейчас он уже запущен, некоторые ошибки еще исправляются, но он уже работает, и с каждым днем становится лучше», – прокомментировал Сенниченко.
Последнее утверждение главы Фонда госимущества высвечивает причину, из-за которой и была затеяна пресс-конференция. Она нужна была не столько для того, чтобы пропиарить в стиле нашего премьер-министра «великое достижение» ФГИУ в виде подписания с Всемирным банком меморандума, а для отвлечения внимания общественности от провала руководства приватизационного ведомства, которое не смогло запустить процесс выдачи «Единой базой…» Фонда справок для совершения сделок с недвижимостью с 1 февраля 2020 года.
Точнее сказать, ФГИУ запустил 3 февраля бесплатный Сервис внесения информации в «Единую базу отчетов об оценке имущества», однако через пару дней он перестал функционировать, и до настоящего времени нотариусы и оценщики заявляют о невозможности пользоваться им.
«Вся информация, содержащаяся на этих авторизованных площадках [Яценко – авт.], находится в процессе передачи в ФГИУ в соответствии с требованиями Порядка ведения Единой базы данных отчетов об оценке. Отчеты об оценке будут храниться в Единой базе в электронной форме», – попыталась отбрехаться в связи с этим пресс-служба Фонда госимущества.
Но это откровенная непраУКРАИНА, 16 фев. - SV Development.
Уже
Консалтинговая компания "SV Development"
Вернуться к списку новостей