Прошлый год оказался самым тяжелым для украинского рынка жилой недвижимости за последние пять лет. Больше всего потеряли застройщики.

Из-за двойных выборов и укрепления гривны продажи были ниже прогнозируемых. Крах одного из лидеров рынка – «Укрбуд девелопмент» Максима Микитася – тоже поспособствовал падению продаж. Бывший владелец компании сейчас под следствием, а 25 жилых комплексов «Укрбуда» переданы для достройки холдинговой компании «Киевгорстрой».

Mind объясняет, как прошлогодние тенденции повлияют на жилой рынок недвижимости Киева в этом году. 

Почему новостройки не подорожали?

Средняя стоимость квадратного метра в новостройке Киева в январе 2020 года составила 24 000 грн, оставаясь практически на уровне цен начала 2019-го, свидетельствуют данные портала lun.ua. При этом, как писал ранее Mind, в течение года наблюдались ценовые колебания.

Почему цены остались на прежнем уровне?

Предложение на первичном рынке выросло. Официальных итогов за прошлый год еще нет, но за девять месяцев, по данным Государственного комитета статистики, в эксплуатацию приняли 934 500 кв. м нового жилья, что на 51,7% больше, чем за аналогичный период 2018 года. Всего в 2019 году в Киеве возводилось более 300 новостроек.

При этом спрос оказался ниже прогнозируемого. Во время выборов на рынке традиционно наблюдается затишье, и застройщики зарабатывают уже после окончания всех кампаний. Но не в этот раз. «Обычно после выборов шла бойкая продажа квартир новым депутатам и их помощникам. В прошлом году впервые такого не было. Может быть, это связано с усилением работы контролирующих органов», – рассказывает один из руководителей крупной строительной компании, пожелавший остаться неназванным.

Кроме того, на рынок давил ожидаемый курс доллара. По словам директора по маркетингу ЖК «Polaris Home&Plaza» Анжелики Саакян, укрепление гривны игроками рынка не рассматривалось тенденциозно. Многие воспринимали его как временное явление, не имеющее под собой никакого макроэкономического основания, и ориентировались на курс 28 грн за доллар.

В результате застройщики с гривневым ценообразованием (а это массовое жилье, более 70% рынка) фиксировали падение продаж. По оценкам Анжелики Саакян, в отдельных наиболее востребованных проектах повышенной комфортности продажи снизились на 10–15%, в объектах эконом-класса – на 30–50%.

«Речь идет прежде всего о перераспределении интересов покупателей: привлекательность эконом-класса снизилась на 15–20%, настолько же вырос спрос на объекты комплексной застройки», – поясняет коммерческий директор мини-города Svitlo Park Александр Панфилов.

По его данным, изменения в предпочтениях отразились на ценах: в классе эконом-жилья средняя стоимость жилья в достраиваемых объектах с начала 2019 года снизилась на 2,5–3%, а в объектах «на старте» – на 6–8%. В квартирах комфорт-класса, которые только вышли на рынок, стартовые цены снизились на 1,5%. В объектах, находящихся на более высокой стадии готовности, – квадратный метр подорожал за год на 5–6%.

«В некоторых проектах с долларовым ценообразованием наблюдался даже рост продаж. Эта тенденция коснулась проектов бизнес-класса, которые начали строиться несколько лет назад и уже сдали в эксплуатацию первые очереди», – отмечает директор по маркетингу и продажам ЖК бизнес-класса RiverStone Ангелина Деревлева.

Таким образом, спрос оказался небольшим, предложение увеличилось, но привлечь покупателей понижением цены девелоперы не могли из-за удорожания стройматериалов и рабочей силы. Как отмечает Анжелика Саакян, за прошлый год стоимость строительных материалов и строительно-монтажных работ увеличилась в среднем на 15–17%, а зарплаты поднялись на 20–30%.

«У некоторых строителей зарплата в прошлом году выросла даже на 50%. Это связано с оттоком специалистов за границу. Например, есть серьезный дефицит сварщиков – заграницей им платят 3000–4000 евро в месяц», – делится основатель компании KAN Development Игорь Никонов.

Нехватка кадров в начале прошлого года составляла 50–60%, говорит управляющий партнер Сообщества девелоперов жилья (RED Community) Татьяна Шульга-Забельская. «Рост зарплат – весомое увеличение стоимости строительства. При существующей рентабельности – в лучшем случае 20–25% с проекта, увеличение оплаты труда добавило к цене квадратного метра около 1%», – заключает она.

А что со «вторичкой»?

Предложение на вторичном рынке столичной недвижимости растет – частично за счет квартир, купленных для сбережения средств.

«Когда массово начали «падать» банки, гарантированные государством суммы компенсации (Фонд гарантирования вкладов физлиц выплачивает максимум 200 000 грн с вклада. – Mind) ушли в недвижимость. Сейчас эти квартиры выходят на рынок», – говорит аналитик консалтинговой компании ЧЕСТНЫЙ ЭКСПЕРТ Сергей Костецкий.

По данным сайта lun.ua, в Киеве за год больше всего подорожали однокомнатные квартиры, на которые традиционно фиксируется наибольший спрос. На конец 2019-го средняя стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке столицы составила $47 500, что на 14,5% больше показателя годом ранее, когда средняя цена однушки фиксировалась в районе $41 500.

Двухкомнатная на вторичном рынке жилья подорожала на 11%, с $65 500 до $72 700, трехкомнатная – на 11,7%, с $94 000 до $105 000.

Самое доступное жилье на вторичке всегда в цене. Поэтому стоимость квадратного метра, по словам президента Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолия Топала, в гостинке на Борщаговке иногда может быть выше, чем в «четырехкомнатном спецпроекте на Печерске».

По подсчетам риелторов, на одного покупателя приходится 5–10 объектов, которые соответствуют его потребностям, писал ранее Mind. При этом спрос сконцентрирован в основном на сегменте бюджетного жилья стоимостью до $80 000.

Прогнозы на 2020 год

Этот год станет переломным для первичного рынка жилья. Эксперты ожидают ухода с него мелких игроков. В условиях жесткой борьбы за покупателя в 2020 году некоторые девелоперы эконом-сегмента могут демпинговать и играть на понижение, рискуя не только уйти в «минус», но и вообще завалить  проекты, говорит коммерческий директор компании «Интергал Буд» Анна Лаевская.

«Многие девелоперы не рассчитывают себестоимость, зачастую не знают конечный бюджет проекта, редко учитывают риски изменения стоимости ресурса», – соглашается Игорь Никонов.

При этом существует отложенный спрос. Во-первых, из-за укрепления гривны клиент занял выжидательную позицию, чтобы не терять на курсовой разнице своих долларовых сбережений. Во-вторых, из-за активизации финансового мониторинга и Национального антикоррупционного бюро Украины многие клиенты отказались от покупки недвижимости. Особенно затаились чиновники. В будущем в контролирующих органах обещают автоматизировать многие процессы, поэтому давление фискальных служб должно только усилиться.

По мнению экспертов, в 2020 году рост себестоимости строительства продолжится, но вряд ли превысит 10%. Вполне возможно, что при сохранении текущего курса доллара для покупателя в ценах вообще не будет существенных изменений. «Если продавцы поднимут цены, как хотели бы, исходя из себестоимости, покупать перестанут совсем», – объясняет Сергей Костецкий.

По мнению Анжелики Саакян, первичный рынок вряд ли совсем потеряет своего покупателя, который нацелен на новое качественное жилье. Важным аргументом в борьбе за клиента является рассрочка, которую предоставляют застройщики. На вторичном рынке можно использовать только ипотеку, но она остается дорогим финансовым инструментом.

По словам Анатолия Топала, вектор спроса находится на первичном рынке, соотношение с продажами на «вторичке» составляет 60/40 в пользу первичного жилья.

Себестоимость строительства может и дальше вырасти, но ситуация с продажами у застройщиков не позволяет им серьезно поднимать цены. «Существенных ценовых колебаний на рынке не будет», – резюмирует Сергей Костецкий.УКРАИНА, 7 фев. - SV Development.   Грядущая

Консалтинговая компания "SV Development"