Досить непомітним пройшло прийняття Верховною Радою 5 грудня законопроекту № 2047-д "Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо ліквідації корупційної схеми у сфері реєстрації інформації зі звітів про оцінку об'єктів нерухомості та прозорості реалізації майна".

За настільки громіздкою і незручною назвою таївся документ, який ще на стадії обговорення викликав один з найсерйозніших скандалів усередині правлячої партії "Слуга народу", а після прийняття змінює ситуацію на ринку нерухомості України.

Оцінка нерухомості: як це було

Ще 4 вересня у Верховній Раді з'явився законопроект № 2047 "Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо ліквідації корупційної схеми у сфері реєстрації інформації зі звітів про оцінку об'єктів нерухомості та прозорості реалізації майна", поданий групою народних депутатів.

Остаточно ж документ, який встиг викликати звинувачення 11 нардепів від "Слуги народу" у нібито отриманні ними 30 тисяч доларів за заняття позиції проти документа і проходження поліграфа деякими з них, був ухвалений 5 грудня.

Ситуація, що склалася на ринку оцінки нерухомості, без затій названа авторами законопроекту № 2047 "корупційною схемою", мала і більш нейтральну назву – монополія, встановлена чотирма фірмами, державними реєстраторами інформації про оцінку майна в електронних базах даних.

"Реєстр оцінки", "Оцінка.online", "Експрес-оцінка" і "Професійна оцінка" - тільки ці чотири фірми, названі "авторизованими електронними майданчиками", мали право здійснювати реєстрацію оцінки майна у державній Єдиній базі даних оцінки нерухомості.

Це було закріплено законом "Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких інших законодавчих актів України щодо поліпшення адміністрування та перегляду ставок окремих податків і зборів" в 2018 році.

Всі фірми за оцінками експертів заробляли не менше 1 мільйона гривень щодня, отримуючи за надані послуги у середньому до 1800-2000 гривень і, за даними ЗМІ, були пов'язані з народним депутатом Антоном Яценком.

Оскільки вся робота авторизованих електронних майданчиків зводилася до внесення змін в Єдину базу даних оцінки нерухомості ФДМУ, існування посередників-монополістів з такими високими цінами викликало незадоволеність і нерозуміння учасників ринку.

Зацементували монополію:

У цілому процедура оцінки об'єкта нерухомості як правило застосовується при операціях на вторинному ринку нерухомості і використовується під час оподаткування даних операцій. Сама ж процедура оцінювання складається з:

- власне оцінки майна незалежним оцінювачем, що зазвичай робиться протягом 3 днів з отриманням звіту про оцінку;

- внесення даних про оцінку і перевірки інформації в спеціальному модулі Єдиної бази даних звітів про оцінку нерухомості. На даному етапі власне і підключаються в роботу ті самі "авторизовані електронні майданчики". Крім власне внесення даних в Єдину базу проводиться перевірка на відповідність заявленої оцінки ринкової вартості майна та у разі, якщо перевірка не буде пройдена, доведеться знову замовляти оцінку.

Власне, вартість оцінки нерухомості становить близько 800-1200 гривень залежно від її розмірів, місця розташування та інших умов.

Що говорить закон: "ні" монополії, самообслуговування і право посперечатися з державоюПрийнятий законопроект № 2047 "Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо ліквідації корупційної схеми у сфері реєстрації інформації зі звітів про оцінку об'єктів нерухомості та прозорості реалізації майна" вносить ряд революційних змін на ринку оцінки нерухомості.

Першою з них стане ліквідація авторизованих електронних майданчиків вже з 31 січня 2020 року через їх відключення від Єдиної бази даних звітів про оцінку нерухомості з паралельним забезпеченням безкоштовного доступу до неї для власне оцінювачів майна та нотаріусів.

Наступною революцією повинна стати можливість роботи в Єдиній базі сервісу визначення оціночної вартості і автоматичного формування електронних довідок про оціночну вартість об'єкта нерухомості. На практиці тепер будь-який бажаючий зможе шляхом вільного доступу через Інтернет до Бази автоматично визначити оціночну вартість нерухомості, що належить йому.

Правда, статися це зможе тільки:

1) при наявності офіційних документів, дані з яких він зможе ввести в Єдину базу;

2) це зможе відбутися не раніше 1 липня 2020 року і якщо Фонд держмайна зможе забезпечити до того технічні (забезпечити роботу такого сервісу) та юридичні (визначити перелік даних, необхідних для введення даних при формуванні електронної довідки) вимоги.

Втім, якщо оціночна вартість від Єдиної бази з якоїсь причини громадянина не влаштує, він зможе її замовити у незалежного оцінювача, заплативши за його послуги. Останній у свою чергу зобов'язаний зареєструвати свій звіт у тій же Єдиній базі, правда цього може не статися, якщо оцінка не буде відповідати 25% цінового діапазону ринкових цін на зіставні об'єкти нерухомості, інформація про які вже міститься в базі.

Це рішення можна буде оскаржити протягом 5 робочих днів через ту ж Єдину базу або письмово звернувшись до Фонду державного майна України. Останнім даються все ті ж 5 робочих днів на розгляд звернення, результат якого має бути зареєстровано в Єдиній базі не пізніше наступного робочого дня після його прийняття.

У будь-якому випадку тому, хто бажає продати свою нерухомість доведеться пред'явити нотаріусу або електронну довідку про оціночну вартість об'єкта, отриману самостійно, або звіт про оцінку зареєстрованого майна в Єдиній базі від оцінювача, а також документ про сплату податків.

Оцінка майна: фінансове питанняНайбільш приємним у прийнятому законі для українців безперечно стане фінансове питання, що значно здешевлює витрати на визначення вартості нерухомості.

Так, якщо власник вирішить визначити оціночну вартість автоматично, за допомогою Єдиної бази, то він повинен буде заплатити всього 2,5% від розміру прожиткового мінімуму на 1 працездатну особу. Оскільки з 1 липня 2020 року це становитиме 2197 гривень, послуга обійдеться в 55 гривень.

Для оплати послуги оцінювачів з реєстрації інформації з своєї оцінки в Єдиній базі законопроект відводить 10% від розміру прожиткового мінімуму на 1 працездатну особу, що при розмірі останнього з 01.01.2020 року 2102 гривень складе 210 гривень або 220 гривень з 1 липня. Плюс до цього необхідно додати оплату послуг оцінювача з безпосередньої оцінки майна, тобто близько 800-1200 гривень.

Втім, у дешевизни електронної довідки для самостійного визначення оцінки майна є і свій мінус – вона дійсна всього протягом 30 днів, так що при здійсненні операції з його продажу краще все встигнути зробити протягом цього терміну.

Удар не лише по корупції…

Однозначно позитивно оцінює новий закон генеральний директор компанії KDU-realty group, експерт з нерухомості Олена Маленкова, але зазначає, що якщо влада хоче зробити ринок нерухомості більш прозорим, їм потрібні інші зміни в законодавство.

"До 2018 року оцінку майна для оподаткування і угод робили незалежні оцінювачі, що обходилося в залежності від складності об'єкта від 400 до 1000 грн. До плюсів тодішньої процедури можна було віднести доступність послуги як з числа ліцензованих оцінювачів, так і по вартості. Правда з іншого боку з оцінювачем завжди можна було "домовитися" на занижену оцінку майна", - каже про це експерт.

Після прийняття змін у Податковий кодекс у 2018 році оцінка стала виглядати по-іншому, з використанням електронних майданчиків і модуля.

"Неозброєним поглядом видно "схему" - поставили таку собі прокладку між оцінювачем, нотаріусом і клієнтом. За доступ необхідно було платити "мзду": оцінювач за те, щоб зареєструвати оцінку, нотаріус - за те, щоб перевірити.

Обидва повинні були платити по 400 гривень, але після колективного звернення нотаріусів з них цю оплату зняли, зате оцінювачам підняли вартість доступу до 1800 грн, що зрозуміло переклали на плечі клієнта, а вартість самої оцінки зросла до 2400-2800 грн.

Правда тепер занизити оцінку для оподаткування стало складніше, але це зовсім не аналог Prozorro, в чому намагалися переконати всіх, а просто посередники, кошти від яких йшли не в бюджет, а особам, особливо наближеним. За що майданчика власне і отримали назву "імені Яценка-Хомутинніка". Підсумок їх роботи - мільярди гривень повз держскарбниці", - підкреслює співрозмовник 112.ua.

Після початку роботи нового законопроекту, за словами Маленкової, отримати оцінку можна буде набагато простіше – зайти в Єдину базу самостійно і оцінити своє майно, а в разі незгоди, замовити оцінку у незалежного оцінювача. Однак проблеми для держбюджету це не вирішить і навряд чи посприяє виходу ринку нерухомості в країні "з тіні".

"Моя думка така, що податок на доходи фізичних осіб є деструктивним для ринку нерухомості і повинен бути ліквідований, якщо влада хоче вихід ринку нерухомості "з тіні" та усунення корупція в оцінці майна.

Так, податок на розкіш як охрестили у нас податок на нерухомість, повинні платити багаті люди, а податок при купівлі нерухомості розраховується із загального доходу, незважаючи на суму, за яку був куплений об'єкт нерухомості. Простіше кажучи, податок повинен сплачуватися з різниці між купівлею і продажем квартири або будинку. Що стосується податку на нерухомість як постійного збору, він повинен розраховуватися з експертної оцінки майна", - підсумовує аналітик.

…але і по робочих місцях і податкахГолова Українського товариства оцінювачів Олексій Амфітеатров в коментарі 112.ua оцінив прийнятий закон з кількох точок зору.

"Так, з точки зору пересічних українців в частині скорочення витрат на процедуру оцінки майна, документ безсумнівно є позитивним, так як економить їм значні кошти.

З існуванням цих електронних майданчиків сукупні витрати громадян на виробництво оцінки майна досягали 3000-3500 гривень, з яких 1800-2000 гривень – це оплата по суті канцелярських послуг "майданчиків", існування яких було абсолютно зайвим і хіба що приносило прибуток своїм власникам, не граючи ніякої позитивної ролі для ринку. Сума у 1000-1500 гривень, що залишилася – вартість послуги по оцінці.

Звісно, тепер з відходом цих майданчиків і майбутньою можливістю сплачувати до 50 гривень за отримання довідки з Єдиної державної бази звітів, автоматично формує модуль оцінки, громадяни заощаджують великі гроші", - підкреслив співрозмовник 112.ua.

З іншого боку, на думку експерта, закон не прибирає проблеми, які існують на ринку нерухомості в Україні, а в дечому і створює нові. Основна причина того – неправильна політика держави у сфері оподаткування майна в цілому і угод з продажу нерухомості, зокрема.

"Світовий досвід передбачає оподаткування операцій з продажу нерухомості: по-перше, різниці між ціною, по якій нерухомість купувалася нинішнім продавцем, і ціною, за якою він її продає, як бази оподаткування, і по-друге, передбачає плаваючу процентну ставку в залежності від розвиненості регіону.

Чим це небезпечно і як позначиться на цінах

Наприклад, якщо житло купується для проживання, а не скажімо подальшого перепродажу, податок стягується в розмірі всього 0,1% від різниці між купівлею і продажем за умови реінвестицій продавцем в нове житло протягом трьох років.

В Україні ж діє зовсім інша система – податок стягується зі всієї продажної вартості нерухомості, який може досягати до 8,5% від ціни продажу (5% - податок на доходи фізичних осіб, 1% - Пенсійний фонд, ще 1% - держмито, 1,5% військовий збір, – прим. 112.ua)", - порівнює український та світовий досвід оподаткування ринку нерухомості Олексій Амфітеатров.

В результаті, за словами експерта, це призводить до небажання громадян сплачувати нецивілізовані податки і неминучого заниження вартості нерухомості при операціях, здійснюваних з допомогою нечистоплотних "оцінювачів" і "нотаріусів", що виходить вигідним і продавцям, але не державі, яка втрачає надходження до бюджету.

"Ми подавали свої пропозиції до Верховної Ради, якими пропонується взяти на озброєння світовий досвід: ввести як базу для оподаткування різницю між первісною ціною купівлі і подальшого продажу, а також запровадження для оцінювачів відповідальності за недостовірну оцінку майна.

В останньому зацікавлені сумлінні оцінювачі, які не готові робити по 15-20 тисяч "липових оцінок" на рік для заниження вартості майна та ухилення від оподаткування", - підкреслює голова Українського товариства оцінювачів.

За словами співрозмовника 112.ua, тим самим на підставі роботи приблизно 12 тисяч оцінювачів та 500 тисяч угод по нерухомості в країні щорічно формувалася б база даних про ринкову оціночну вартість майна, яку можна було б використовувати при справлянні іншого податку – на нерухомість, який був введений в 2017 році, але так толком і не запрацював.

Замість цього ж закон в нинішньому вигляді позбавляє робочих місць не тільки нечистоплотних, але і цілком добропорядних оцінювачів, так що з нинішніх 12 тисяч людей залишаться на ринку швидше за все не більше 3 тисяч.

 УКРАИНА, 3 янв. - SV Development.   Простіше

Консалтинговая компания "SV Development"