Осенью 2017 года многие аналитики говорили о "мыльном пузыре" на рынке недвижимости — в том году в Киеве было введено в эксплуатацию рекордные 1,7 млн кв. м.

Однако в 2018 году эта тенденция не повторилась. Согласно отчету финансовой стабильности Нацбанка, за первые девять месяцев 2018 года темп введения в эксплуатацию жилья упал на 45%.

В НБУ отмечают, что снижение темпов введения жилья в эксплуатацию свидетельствует не о кризисных явлениях на рынке, а о стабилизации спроса и предложения на рынке недвижимости в столице.

Девелоперы также считают, что "пузырь" сегодня украинскому рынку жилья не грозит. "Не стоит его ожидать и в ближайшие 3-5 лет. Для того чтобы могла возникнуть некая "надутость", необходим целый ряд условий, которые не предвидятся в ближайшей перспективе", — считает начальник отдела продаж мини-города Svitlo Park Андрей Панфилов.

На январь 2019 года, по данным NAI Ukraine, на рынке столичной недвижимости представлены 107 тыс. квартир в 223 новостроях, еще 16 тыс. квартир предлагается на вторичном рынке столицы.

При этом впервые с 2014 года уменьшилась доля однокомнатных квартир на рынке и увеличилась доля трехкомнатных. Однако, несмотря на это, на рынке недвижимости продолжают лидировать преимущественно одно- и двухкомнатные квартиры.

Согласно данным NAI Ukraine, доля двухкомнатных квартир на рынке составляла 35%, однокомнатных — 34%, трехкомнатных — 25%, остальные 6% — это четырехкомнатные квартиры и больше.

Еще в 2018 году наметилась тенденция на уменьшение площадей квартир, которые пользовались популярностью среди покупателей.

"Лучше всего расходились квартиры площадью от 40 до 60 кв. м. На них пришлось больше половины всех сделок. Квартиры большей и меньшей площади тоже покупали, но значительно меньше", — отмечает аналитик SV Development Сергей Костецкий.

При этом наиболее застраиваемыми районами столицы являются Голосеевский и Подольский. Здесь было построено более 60% жилья, которое было введено в эксплуатацию. Также много строили в Соломенском и Дарницком районах. Меньше всего было введено в эксплуатацию жилья в Оболонском и Днепровском районах столицы (2% и 1% соответственно).

Что происходило с ценами

По данным Национального банка, цены на столичную недвижимость в 2018 году выросли на 6,9% в гривне. При этом в евро цена выросла всего на 0,8%.

Одной из главнейших тенденций на рынке недвижимости в прошлом году стало закрепление цен на жилье в гривне.

"Даже в премиум-сегменте мы наблюдаем переход части контрактов в абсолютную фиксацию гривней", — утверждает Ярослава Чапко, директор агентства City Development Group.

Рост цен на жилье происходил в основном за счет удорожания строительства в среднем на 23%.

Согласно подсчетам Минрегиона, себестоимость строительства одного квадратного метра в Киеве в прошлом году была самой дорогой в Украине и составляла почти 14 тыс. грн.

При этом стоимость жилья в Киеве, по данным NAI Ukraine, в среднем составляет 25,5 тыс. грн ($920) за кв. м. Из года в год самое дорогое жилье предлагают в Печерском районе — 46 тыс. грн ($1656) за кв. м, самое дешевое — в Деснянском районе. Здесь за квадратный метр придется заплатить 21 тыс. грн ($689).

Новые нормы — новый вызов

В сентябре 2018 года в Украине вступили в силу новые строительные нормы (ДБН), которые являются обязательными к исполнению для архитекторов, проектировщиков, строителей.

Одной из новаций ДБН является введение "голубых" и "зеленых" линий: "голубые" линии будут ограничивать высотность застройки, "зеленые" — застройку зеленых зон в населенных пунктах. На территории, ограниченной "зеленой" линией, застройка будет запрещена.

Кроме того, ДБН предусматривает ограничение площади застройки в зависимости от ее высотности — в случае строительства 4-этажного здания отведенный земельный участок предлагается застраивать максимально на 45% от площади, при строительстве зданий высотой более 11 этажей — на 30% (то есть 70% территории вокруг должна быть свободной).

По мнению аналитиков, новые строительные нормы — это в определенном смысле революция на рынке строительства жилья. Многие крупные компании должны будут радикальным образом изменить свои стратегические планы.

"Уже сейчас можно говорить о том, что внимание девелоперов может быть сосредоточено на перепрофилировании старых и неиспользуемых промышленных зон под полномасштабное строительство", — считает Андрей Панфилов.

При этом в пригороде Киева уже наметилась тенденция на снижение этажности, что совпало с принятием новых ДБН.

Тем не менее многим застройщикам, чтобы быть в тренде и в "законодательном поле", потребуется определенное время, чтобы пересмотреть свои проекты, прежде всего, в вопросе этажности.

Кроме того, по мнению управляющего партнера AVM Development Group Владислава Кононова, себестоимость строительства только за счет уменьшения этажности может вырасти на 5-10%, что повлечет за собой увеличение цены для покупателя.

"В условиях существующего спроса, резкое увеличение стоимости жилья в отдельных проектах сделает их неконкурентоспособными. Поэтому мы не исключаем, что реализация ряда проектов будет отложена "до лучших времен", — считает он.

Второе дыхание для промзоны

В 2018 году наметились тенденции, которые будут влиять на развитие рынка жилой недвижимости. Одной из них является развитие заброшенных промышленных зон.

По мнению Ирины Труновой из NAI Ukraine, cейчас в Киеве наметился дефицит земель для застройки. Это связано с введением новых строительных норм, уменьшением количества выданных разрешений на строительство.

В таких условиях девелоперы вынуждены обратить внимание на заброшенные промышленные территории, а также на пригород.

Cейчас в Киеве территории заброшенных предприятий составляют 12% территории.

По мнению аналитиков, на сегодняшний день в границах Киева и вокруг столицы от 1600 до 1800 га земли можно использовать под жилое строительство: это те территории, где не было вредного для здоровья производства, и которые на сегодняшний день практически не используются.

По словам Андрея Панфилова, в ближайшие 20-25 лет за счет освоения промышленных зон Киева можно построить максимально до 30 млн кв. м жилья. При этом около 1/3 земель промышленного назначения (до 600 га) может быть использовано под создание полноценной самодостаточной инфраструктуры, а именно: транспортной, образовательной, медицинской, спортивной, зон отдыха и объектов сферы услуг.

В компании UTG обращают внимание на то, что в Киеве уже достаточно давно реализуются проекты комплексной ревитализации бывших промышленных территорий.

"Достаточно вспомнить успешно реализованный жилой комплекс "Комфорт Таун". Реализуются ЖК "Файна Таун", "Рыбальский", "Нивки Парк" и другие", — рассказывает Константин Олейник из UTG.

Слово за пригородом

Вместе с заброшенными промышленными зонами в 2018 году активно застраивался и пригород Киева. Однако и здесь по сравнению с 2017 годом количество сданного в эксплуатацию жилья уменьшилось на 33%.

Всего же, по данным Нацбанка, доля Киева и области в общем объеме сданного в эксплуатацию жилья в Украине снизилась с 41% в 2017 году до 38% в 2018 году.

Как считает Владислав Кононов, уменьшение объемов сдачи ЖК в эксплуатацию стало фактором сохранения существующих цен.

По данным AVM Development Group, в населенных пунктах, находящихся между Киевом и городами-спутниками (таких, как Ходосовка, Гатное, Софиевская и Петропавловская Борщаговка) спрос на первичное жилье на 3-5% выше, чем в других городах-спутниках.

По мнению Кононова, это объясняется несколькими причинами:

• удачное месторасположение (5-10 км от Киева) и оптимальное транспортное сообщение, которое позволяет в течение 10-15 минут без труда добраться в Киев;
• наличие рекреационных зон: леса, реки, озера;
• комфортная для покупателя этажность застройки: 4-9 этажей;
• создаваемый застройщиком современный инфраструктурный комплекс.

Повышенный спрос также отображается и на стоимости квадратного метра в пригороде.

Самые дорогие квартиры — в Гатном и Вишневом (14,5 тыс. грн за кв. м). Самые дешевые — в Тарасовке и Белгородке (10 тыс. грн за кв. м).

Что будет происходить с недвижимостью в 2019 году

По мнению аналитиков, в 2019 году при стабильной экономической ситуации в стране жилье на первичном рынке может подорожать на 15%.

"На стоимость жилья окажет свое влияние рост стройматериалов и строительно-монтажных работ. В 2018 году удорожание строительства уже добавило минимум 10-15% стоимости в ценник для покупателя. В 2019 году рост себестоимости строительства не превысит 25%, что станет главной причиной увеличения цены для покупателя на 8-10%", — утверждает Андрей Панфилов.

По мнению Константина Олейника, в 2019 году рынок ждет постепенный медленный рост в гривнах и колебания в долларовом эквиваленте из-за изменения обменного курса.

Еще в 2018 году наметилась тенденция на уменьшения площадей покупаемых квартир, которая продолжится и в 2019 году.

"Многие ЖК уже запроектированы и строятся с небольшими по площади квартирами. Так застройщики реагируют на запросы покупателей", — отметил Сергей Костецкий.

По данным SV Development, ожидается, что количество сделок по покупке жилья вырастет в среднем на 30-40%.

"Девальвация национальной валюты, инфляция, полное недоверие населения к банковской системе, отсутствие доступных инвестиционных возможностей для широких слоев населения сделали вложения в недвижимость одним из немногих финансовых инструментов сохранения накоплений/альтернативой приумножения сбережений", — утверждает Константин Олейник.

В то же время, по мнению аналитиков рынка, выборы мало повлияют на общую ситуацию. "В последние два года мы наблюдаем стабильную ситуацию на рынке. Есть все основания думать, что она продолжится и в этом году", — считает Сергей Костецкий.

 УКРАИНА, 5 фев. - SV Development.   Пациент

Консалтинговая компания "SV Development"