Осень – это не только время роста деловой активности, но и традиционное увеличение спроса на аренду жилья, который формируют студенты и трудовые мигранты. Впрочем, рост спроса будет сопровождаться увеличением стоимости аренды. Разбираемся, насколько и почему.

Почем нынче жилье в Киеве

На динамику стоимости аренды жилья влияют такие факторы: спрос, динамика курса валют, сезонность, рост коммунальных тарифов. И хотя арендодатели обычно указывают стоимость найма жилья в формате "цена + коммунальные услуги", но это прямым образом влияет на общую стоимость и привлекательность той или иной квартиры для потенциального квартиросъемщика.

Коммунальные тарифы будут только расти: Кабмин обдумывает повышение стоимости газа для населения, после чего вырастет стоимость горячей воды и отопления, также можно прогнозировать дальнейший рост цены на электроэнергию и на другие составные, входящие в "коммуналку". 

"В последние пару лет стоимость услуг ЖКХ и стоимость энергоресурсов существенно влияют на стоимость аренды. Особенно это ощутимо в самом дешевом ценовом сегменте. Также курс валют имеет свои рычаги влияния на ценообразование, ведь собственники жилья по старой привычке хотят эквивалент арендной платы в твердой валюте, а доходы большинство арендаторов получает в национальной гривне. При этом резкие скачки курсовой разницы – это повод пересмотра и корректировки стоимости аренды", – отмечает Олег Приходько, генеральный директор девелоперской компании GREENOL.

По мнению Ростислава Симонова, руководителя департамента стратегического консалтинга компании UTG, главным фактором роста аренды является ежегодный прирост населения в городе Киеве (около 20 тыс. чел. в год).

"Киев является центром притяжения умов и специалистов, тем самым все больше украинских компаний предпочитают открытие центральных офисов именно в Киеве. Более того, IT-сектор бурно развивается в Украине. Так как мы занимаем лидирующие позиции по уровню подготовки IT-специалистов в мире, все больше и больше международных компаний открывают свои представительства в Украине и предлагают нашим специалистам "неукраинские" зарплаты, тем самым стимулируя повышенный спрос на арендное жилье", – подчеркивает эксперт.

Другим фактором является рост цен на первичную недвижимость в Киеве. Из-за роста себестоимости строительства цены на жилье продолжают расти, и многие покупатели принимают решение арендовать жилье. Конечно, у таких покупателей есть выбор – вторичный рынок. Однако механизм ипотеки в Украине является очень дорогим и поэтому недоступным большинству потенциальных заемщиков и по сравнению с рассрочкой на первичную недвижимость от застройщиков. 

По данным компании SV Development, долларовый эквивалент средней стоимости аренды жилья в столице в текущем году практически не менялся: однокомнатные квартиры – около 280 долл., "двушки" – примерно 380 долл., "трешки" – 455 долл. Более дешевые варианты аренды жилья можно найти в пригородах столицы. Там предлагается достаточное количество вариантов аренды в новостройках, но проиграть можно на "полной цене" – увеличении временных затрат на проезд до столицы и финансовых расходов на оный.

По данным АН "Благовест", в июле 2018 года было проведено 306 операций по аренде недвижимости в Киеве, что сопоставимо с показателями июня. При этом уровень затрат на аренду вырос на 3%, составив 275 тыс. долл.

Категория объектов стоимостью до 500 долл. в месяц составила 47%. В данном сегменте были представлены 1-2-комнатные квартиры, преимущественно в Дарницком и Святошинском районах. Самым бюджетным вариантом в июле стала 1-комнатная квартира на ул. Лесковской (Деснянский р-н) площадью 32 кв. м, которая была сдана по ставке 5000 грн/мес. 

В ценовом диапазоне 500-1000 долл. проведено 33% операций. В данной категории фаворитами были 2-3-комнатные квартиры в Голосеевском, Шевченковском и Печерском районах. 

В ценовом диапазоне 1000-2500 долл. доля операций составила 13%. Здесь лидерами стали Печерский и Шевченковский районы. В категории элитных объектов от 2500 долл. доля сделок составила 7%. Здесь превалировали Печерский и Голосеевский районы. В этом сегменте дома составили 29%, объекты нежилого фонда – 14%, квартиры – 57%.

Оценки спроса

Ситуация на рынке аренды жилья во многом зависит от уровня спроса, т. е. она не отличается от любого другого рынка, где цена товара или услуги зависит от спроса и предложения. "Рынок аренды жилья – один из тех рынков, на котором существует ценовой баланс между спросом и аппетитами владельцев арендного жилья. Так как данный рынок является разнотипным, то каждый потенциальный арендатор может подобрать себе жилье на свой собственный кошелек", – говорит Олег Приходько.

Эксперты по-разному оценивают перспективы динамики спроса. По словам Елены Биберовой, генерального директора АН "Благовест", спрос будет расти на жилую недвижимость, что традиционно для осени.

"Осенний рост спроса в большей степени связан с миграционными процессами, направленными на поиск больших доходов населения и с началом нового учебного года в вузах столицы. В то же время открывшиеся рынки труда в европейских странах понизили привлекательность столичных компаний как выгодного работодателя.

И хотя Киев все еще держит пальму первенства в среднерыночной заработной плате по стране, поток трудовых мигрантов в Киев не показывает существенного роста. С другой стороны, потока представителей иностранных компаний ожидать тоже не стоит. Поэтому как и в прошлом году, в приоритете у квартиросъемщиков будут пользоваться недорогие квартиры с хорошим свежим ремонтом в состоянии "не совок", – добавляет Олег Приходько.

Вместе с тем, по мнению Ростислава Симонова, осенний спрос, скорее всего, останется на прежнем уровне. "Я не прогнозирую рост спроса на аренду жилья – для этого просто нет источников. Студенты себе еще с лета ищут варианты размещения, а количество приезжающих и уезжающих внутренних трудовых мигрантов примерно уравновешено", – считает Сергей Костецкий, эксперт по недвижимости консалтинговой компании SV Development.

По оценкам экспертов, спрос на аренду жилья будет расти и в ближайшей перспективе. "Мы ожидаем рост спроса на арендное жилье в перспективе 1-2 лет по причине роста цен на первичную недвижимость, отсутствия ипотек и повышения спроса со стороны молодых специалистов, которые не являются идеологами собственного жилья", – отмечает Ростислав Симонов.   

Насколько подорожает аренда осенью

По словам Сергей Костецкого, стоимость аренды жилья в Киеве будет расти соотносительно уровню девальвации гривны, росту коммунальных тарифов и т. п. "Тело" стоимости непосредственно аренды в долларовом эквиваленте остается практически неизменным. Несомненно, что владельцы квартир учтут июльско-августовскую девальвацию. Пусть курс нацвалюты вырос "всего" на 1-1,5 грн, но при дальнейшем удешевлении гривны ценники на аренду будут расти.  

"Для существенного роста стоимости аренды предпосылок никаких нет. Осенние корректировки возможны лишь с оглядкой на коммунальные платежи и, возможно, с ослаблением гривны. Увы, массового роста доходов населения не наблюдается, а значит, собственники не смогут поднять цены на основании увеличившейся платежеспособности местного населения", – поясняет Олег Приходько.

Эксперты оценивают вероятный осенний рост цен на аренду жилья в пределах 5-10%. Как отмечает Елена Биберова, рост арендных ставок наблюдался и в течение лета. Осенью возможно изменение ставок в пределах 10%. Причиной станет сезонный повышенный спрос и изменение курса доллара. "Аренда уже демонстрирует рост с начала 2018 года. Мы ожидаем роста еще на 5% до конца этого года", – добавляет Ростислав Симонов.   

Вместе с тем это усредненные оценки, и в каждом конкретном случае динамика роста будет варьироваться под влиянием спроса и предложения и в зависимости от состояния и месторасположения самого объекта аренды.

Как отмечает Сергей Костецкий, сейчас среднее соотношение арендодателей и желающих снять жилье по Киеву – примерно 20 к 1, т. е. на рынке огромный переизбыток жилья под сдачу. При этом собственники квартир не склонны демпинговать. По их мнению, стоимость аренды и так низкая. Многие потенциальные арендодатели вообще уходят с этого рынка. Это стает абсолютно не выгодно, т. к. срок окупаемости при сдаче в аренду приближается к 30 годам, на фоне 7-8 лет раньше.  

 УКРАИНА, 22 авг. - SV Development.   Квартирный

Консалтинговая компания "SV Development"