МИР, 19 сен. - SV Development. Несмотря на то, что мировая ситуация до сих пор неоднозначна и многие опасаются падения доллара, рынок недвижимости Казахстана по сравнению с 2009 годом прибавил в ценах, но при этом в квадратуре особо не «располнел».

Основываясь на данных риэлторских компаний и на реалиях рынка, сделаем попытку анализа ситуации как в сегменте «квадрат на продажу», так и в отношении арендного жилья.

Факты роста

Повышение стоимости жилья, по мнению опрошенных корреспондентом КазТАГ риэлторов, в этом году составило, по одним оценкам 7-8%, по другим - 13%.

«Обычная 1- комнатная площадью в 35 квадратов, в начале года в Алматы стоила $55 тыс. долларов, сейчас - $60-65 тыс., 2-комнатные тоже подорожали тысяч на 10», - говорит эксперт из Алматы Адиль Бигазинов.

По данным риэлтора Асылбека Курманова (фамилия изменена - КазТАГ), специализирующегося на рынке Астаны, жилье в столице дешевле. В среднем строящиеся квартиры ценятся в $700 - $1200 за 1 кв. метр. На вторичном рынке 1 кв. м в доме 20-летней застройки максимально обойдется в $1200-1300, бизнес-класс - $1600-1700 и класс «элит» - ориентировочно в $1900-2500, а то и $3000.

«К концу текущего года многие строительные компании планируют к сдаче свои объекты. В связи с этим, с февраля по мере завершения строительства, цены на квартиры повышались от $600-$750 и от $700-$900 и от $1100-$1250 в зависимости от класса недвижимости», - говорит директор агентства недвижимости «ADDAM Group Credit» Алмат Дуамбеков.

По его данным, на сегодня в столице можно приобрести квартиру в строящемся доме, исходя из цены $650 за квадратный метр. Через год после сдачи дома в эксплуатацию ту же самую квартиру можно продать за $1100 за квадрат в черновой или за $1250 - в чистовой отделке.

Несмотря на разную структуру рынка, в Астане и в Алматы наблюдается хороший спрос на жилье класса «эконом». По всей вероятности, то же самое происходит в регионах. С июня на рынке недвижимости цены двинулись в «плюс» и к августу скорректировались – в сторону небольшого повышения. Так, по данным статистики, стоимость 1 кв. м нового жилья в республике в августе «по сравнению с предыдущим месяцем увеличилась на 0,3% и составила Т150 107». Статистика также утверждает, что стоимость перепродажи 1 кв. м благоустроенного жилья в августе составила Т111 683, что на 0,6% больше, чем в июле, неблагоустроенного жилья – Т66 440 (+1%). Стоимость аренды 1 кв. м благоустроенного жилья в августе составила Т866 (+0,3%).

В целом, в августе на рынке недвижимости было заключено более 15 тыс. сделок, что на 15,2% больше чем в июле 2011 года. И здесь представляется интересным мнение профессионального оценщика из Алматы Станислава Глазкова. Он считает, что цены на недвижимость с весны этого года сильно не изменились.

«Это цена предложения повысилась, а цена сделки существенно не изменилась. То есть, продавцы просто делают большую скидку. Цены, по сути, те же, что и в декабре. Только в феврале было небольшое повышение цены предложения», - говорит он.

Кроме того, оценщик утверждает, что цены повысились еще прошлым летом, но в тенговом эквиваленте, а не в долларовом.

«Цена предложения еще повышается, когда доллар повышается, а евро - снижается», констатирует эксперт.

Аренда в хорошем спросе

Подтверждением тому, что жилье в Казахстане всегда будет востребовано, становятся и недостаточные объемы строительства. Предложение-то на рынке по-прежнему хромает.

«В Казахстане как был, так и есть дефицит жилья. Если у нас в стране в год строится 0,4 квадрата на человека, то в той же Европе - 1 квадрат. Тем временем, в республике очень большой процент ветхого и аварийного жилья», - говорит президент объединенной ассоциации риэлторов Казахстана (ОАРК) Аскар Мукашев.

Рост цен риэлтеры объясняют и так называемым отложенным на время кризиса спросом. Действительно, в 2009 году покупатели либо скупали жилье за копейки, либо ожидали еще большего «ценового дна» на рынке. Рынок притих и жил тем, чем питало его государство, скупив замороженные долевые объекты и достроив их за бюджетные кредиты.

Оживление покупательской способности началось в 2010 году. В итоге, за неполный 2011 год число сделок купли-продажи увеличилось на 13,7%. В этом сыграла роль и активность банков, снизивших процентные ставки. Между тем, ипотека уже не пользуется былой популярностью у населения, да и банки заметно ужесточили требования к заемщикам.

«Я присмотрела квартиру малосемейного типа за 25 тыс. долларов и обратилась в банк. В итоге вышел немаленький процент: за 20 лет я должна буду вернуть 100 тысяч долларов! А в случае просрочки - долгожданные метры уйдут с молотка. Для меня это нереально», - говорит госслужащая Молдир Аликеева.

Банковское кредитование населения А. Дуамбеков считает явно недостаточным, чтобы покрыть потребность в жилье. Понятно, что первоначальный взнос в банк в размере 30% от стоимости желанного жилья найдет не каждый казахстанец. «Потому население и довольствуется арендой на вторичном рынке, а те, кто более состоятелен, - государственным арендным жильем», - говорит он.

Стоит отметить, что цена аренды на вторичном рынке недалеко ушла от продажной стоимости и тоже поспешила измениться в сторону увеличения. «Зимой мы сдавали 2-х комнатную 48 квадратов в центре Астаны за 70 тысяч тенге, сейчас - за 80 тыс. плюс коммунальные. И то говорят, что это недорого», - утверждает арендодатель Назгуль Шакенова.

При простом расчете получается, что столичная семья может потратить только на аренду предположительно двухкомнатной квартиры площадью не более 50 квадратов, более $5 тысяч в год. А холостой госслужащий за 1 койко-место (в Астане это около Т20 тыс. в месяц) расходует за тот же период около $1700. При этом не все арендодатели платят налоги, предпочитая сдавать жилье в «темную» да оставляя при этом большое поле для работы налоговикам…

Как же устанавливается арендная стоимость на определенном уровне, на чем основана стоимость? По словам оценщика С. Глазкова, есть теоретические расчеты, согласно которым арендная плата должна складываться из суммы амортизации и 10% инвестиционного дохода арендодателя. Но такая математика живет только на бумаге. Практически же все основывается на потребности в арендной площади, предложении рынка и на материальных возможностях потенциальных съемщиков.

Кстати, из опыта риэлторов становится ясно, что нуждающиеся в жилье жители столицы стремятся получить квартиры по госпрограмме, а остальные пользуются возможностью рассрочки от тех же строительных компаний на квартиры класса «эконом».

О риэлторах слово

На республиканском рынке недвижимости риэлторы прочно заняли свою нишу. В основном к ним обращаются, как правило, те, у кого нет свободного времени на поиск и отбор лучшего варианта. За каждую сделку риэлторы берут по 1% от суммы, в некоторых случаях меньше. По данным А. Дуамбекова, в Астане работает около 200 агентств недвижимости, не считая риэлторов на дому. На сегодня компании стараются работать открыто, составляя и регистрируя договоры на оказание услуг. Поскольку без заключения договора существуют риски того, что клиент может совершить сделку в обход агента.

По словам председателя объединенной ассоциации риэлторов А. Мукашева, риэлтерское сообщество доросло до того, чтобы их деятельность регулировалась на законодательной основе.

«Риэлторская деятельность никак не регулируется и это сказывается на качестве обслуживания потребителей. На рынке любой может назваться маклером, открыть интернет-сайт и предоставлять эти услуги. При этом он не платит абсолютно никаких налогов и может обмануть клиента», - говорит А. Мукашев.

По его словам, необходимо сертифицировать эту деятельность, введя стандарты. «Рано или поздно закон будет принят. Это в интересах граждан, государства и риэлторов», - считает эксперт.

При этом он не исключает, что у этой идеи могут найтись и оппоненты. «Некоторые могут быть не согласны: зачем нам это нужно? Мы создадим кормушку для нечистых на руку чиновников, мы не хотим, чтобы нас кто-то регулировал! Понятно, что есть люди, которые привыкли работать по принципу: как хочу, так врачую, но мы стремимся к нормальному рынку», - подчеркивает глава ассоциации.

Инициативу ОАРК поддерживает и Адиль Бигазинов. «Политика государства направлена на сокращение видов лицензирования. Часть функций в этой сфере она передает в конкурентную среду. Та же ассоциация риэлторов могла бы выдавать лицензии. Мы не боимся (регулирования деятельности - КазТАГ), потому что заинтересованы в формировании нормального конкурентного рынка», - говорит он.

«Закон необходим!», - однозначен А. Дуамбеков. «На сегодня риэлторская деятельность находится в свободном плавании. А она должна быть системной и должна регулироваться законами и правилами. Также должны быть определенные стандарты деятельности», - говорит он.

Итак, напрашивается вывод: появление официального реестра риэлторов, уполномоченных вести столь специфическую деятельность, будет способствовать большей цивилизованности казахстанского рынка недвижимости. Четкие правила и стандарты нужны не только сообществу риэлторов. Их ждут и потребители рынка недвижимости – покупатели и арендаторы жилья. Притом, обе стороны видят в стандартизации рынка возможность для введения более адекватных цен на покупку и аренду. Дабы на этом рынке не работали лишь по принципу «купи-продай».

Консалтинговая компания "SV Development"