Обещания Президента выделить для строительства доступного жилья бесплатные участки и 2 млрд грн. застройщики считают утопией. Заявления правительства — тоже
 
Парад обещаний

Обеспечить граждан Украины доступным (или, как чаще принято говорить, социальным) жильем — традиционно одно из главных предвыборных обещаний украинских политиков. Жилье в кредит под низкие проценты обещало первое правительство Юлии Тимошенко, разработать общегосударственную программу строительства социального жилья до 1 июля 2007 г. намеревалось правительство Виктора Януковича (см. БИЗНЕС №18-19 от 07.05.07 г., стр.124-127). Самостоятельно решить проблему соцжилья пытается столичная власть (в 2008 г. КГГА запланировала строительство 1,5 млн кв.м жилья, из которых 100 тыс.кв.м — социальное). Очевидно, приближающиеся президентские выборы заставили задуматься об обеспечении граждан жильем и Виктора Ющенко. Почву для озвучивания своих практически предвыборных обещаний Гарант Конституции выбрал благодатную — очередной съезд строителей, созванный на прошлой неделе Строительной палатой Украины (г.Киев; с 2006 г.; более 250 членов). Прибыв с традиционным опозданием, Виктор Ющенко более часа знакомил строителей с основными тезисами программы “Доступное жилье”, инициированной им в январе этого года. Напомним: в рамках ее реализации глава государства поручил Минфину предусмотреть в Госбюджете-2008 средства на строительство доступного жилья для украинцев в размере 0,5 млрд грн. Правда, Юлия Тимошенко внести в Госбюджет изменения, предложенные Президентом, отказалась, мотивируя это тем, что в нем уже предусмотрены 1,7 млрд грн. на новую программу обеспечения социальным и доступным жильем работников образования, науки, культуры и здравоохранения.

"Саботажу” премьера Виктор Ющенко должного внимания, очевидно, не придал. Иначе как объяснить тот факт, что, выступая на съезде, Президент обещал строителям предусмотреть для реализации “Доступного жилья” в изменениях и дополнениях к Госбюджету-2008 уже не 0,5 млрд грн., а более 2 млрд грн.? “Я буду просить народных депутатов помочь строителям и внести эти поправки”, — заверил участников съезда Виктор Андреевич. Обещанные главой государства миллиарды должны пойти на финансирование 1/3 затрат на строительство доступного жилья. Остальные 2/3 должны будут заплатить граждане, которым необходимо жилье (речь идет исключительно о людях, стоящих в квартирной очереди. — Ред.). Причем это могут быть как собственные средства, так и кредитные ресурсы (под 6% годовых). Последние, по мнению Виктора Ющенко, банковский сектор обязательно обеспечит (правда, у банковского сектора на сей счет совсем другое мнение. — Ред.). Не сомневается Президент и в поддержке местных властей, которые, согласно программе, должны будут бесплатно выделить земельные участки для строительства доступного жилья, а также отказаться забирать часть новопостроенных квартир в городской фонд. Что касается застройщиков, то, согласно планам главы государства, они должны будут лишь обеспечить стоимость строительства доступного жилья на уровне $500-600 за 1 кв.м.

Естественная реакция

Как и следовало ожидать, заявления Президента вызвали более чем неадекватную реакцию застройщиков. Нет, речь не идет об участниках съезда — руководствуясь сохранившейся еще со времен социализма солидарностью, члены Строительной палаты восприняли заявления Виктора Ющенко не иначе, как руководство к действию. Более того, некоторые из них были готовы немедленно принять участие в реализации пилотных проектов в регионах. Крайне скептически отнеслись к заявлениям Виктора Ющенко представители молодой когорты частных застройщиков. Первое утверждение, которое поставили под сомнение девелоперы, касается финансирования программы. Ни Президент, ни Минфин, которому поручено подготовить соответствующие изменения в Госбюджет, пока не сообщили, где именно возьмут деньги для финансирования строительства и за счет чего намерены снижать процентные ставки по кредитам. Ведь, как заявил в кулуарах съезда глава НБУ Владимир Стельмах, для того чтобы процентные ставки составляли 5-6% годовых, инфляция в стране не должна превышать 6%.

Не менее проблематичным операторы рынка недвижимости считают и решение вопроса относительно бесплатного выделения застройщикам земельных участков. По их мнению, как показывает практика землеотводов, подобный шаг властей только усилит коррупцию на местах. Кроме того, непонятно, какие именно участки могут быть переданы под строительство доступного жилья. “Подавляющее большинство участков, которые можно выделить застройщикам в Киеве, — площадки, на которых находятся полуразрушенные здания. Они чаще всего располагаются в хороших местах, и их можно “выгодно” продать. Еще можно заработать и на оформлении землеотвода. Поэтому чиновники считают, что отдавать такие лакомые куски под строительство доступного жилья, нецелесообразно”, — рассуждает Сергей Тумасов, генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании Global Solutions. Что касается участков в пригородах, то, по словам девелопера, в 10-километровой зоне их давно раскупили. Кроме того, местным властям тоже надо за что-то жить, так зачем им отдавать земли под доступное жилье? “Вот и получается замкнутый круг”, — резюмирует г-н Тумасов.

Не менее сложная ситуация с участками и в регионах. “На ЮБК отвести земельный участок нереально. Да и строить доступное жилье там нерентабельно. Есть участки в Симферополе, но только в пригороде”, — констатирует Валерия Петрусевич, ведущий специалист по недвижимости крымской строительной компании “СоюзСтрой-Технология”.

Раскритиковали застройщики и заявление Президента относительно стоимости строительства доступного жилья. По словам г-жи Петрусевич, за $600 за 1 кв.м в Украине можно построить разве что панельные дома с некачественной отделкой и одним лифтом. Правда, в Киеве и того может оказаться мало, поскольку строительство панельного дома в столице обходится в $700 за 1 кв.м.

В целом, резюмируя инициативы власти относительно строительства доступного жилья, застройщики отметили, что все это — не более чем популизм и предвыборные обещания. Как рассказал БИЗНЕСу застройщик, пожелавший остаться неназванным, “сегодня существует политическая конкуренция между доступным жильем от Ющенко и доступным жильем от Тимошенко (напомним: правительство Юлии Тимошенко разработало программу, согласно которой проценты по кредитованию составят 4,6%. Госпожа Тимошенко заявила, что будет воплощать свою программу параллельно с президентской. В марте этого года Минрегионстрой разработал законопроект “Об обеспечении доступным жильем”, который будет вынесен на рассмотрение правительства в апреле. — Ред.). В условиях этого рынка Виктор Ющенко пытается играть по модели г-жи Тимошенко, которая увлеклась реализацией социальных программ. Но все эти программы, все заявления по поводу доступного жилья — лишь утопическая идея, не более”.
 
При каких условиях застройщикам будет интересно строить доступное жилье?

Валерия Петрусевич,
ведущий специалист по недвижимости строительной компании “СоюзСтрой-Технология” (г.Симферополь, АРК; строительство и реконструкция зданий; с 1999 г.; около 1 тыс.чел.):

    — В первую очередь это будет интересно при условии бесплатного получения земельного участка и возможности выставлять на продажу хотя бы часть доступного жилья, например 30%.
    В регионах строительство социального жилья, скорее всего, заинтересует местные компании. Некоторые из них благодаря реализации подобных проектов наработают определенный опыт и репутацию и начнут осваивать новые ниши строительного рынка. Что касается киевских застройщиков, то строительство доступного жилья в регионах может быть интересно разве что крупным компаниям, поскольку для реализации проектов на местах им необходимо будет пригонять или арендовать технику, нанимать дополнительно рабочих.

Владимир Германов (30),
руководитель отдела маркетинга и PR компании “Київ Житло-Інвест” (г.Киев; девелопмент; с 2001 г.; 30 чел.):

    — Для того чтобы начать строительство доступного жилья, необходимо, во-первых, уничтожить коррупцию, которой сопровождается выделение земельных участков, во-вторых, сократить срок сбора разрешительной документации. Сегодня от идеи до получения разрешительной документации на реализацию проекта у застройщика уходит два-три года. И это еще очень оптимистический расклад. Кроме того, для строительства доступного жилья застройщикам необходимо выделять большие массивы земли, чтобы они могли строить не один дом, а целый микрорайон. Это позволит уменьшить затраты на строительство, что, естественно, отразится на стоимости квартир для конечного покупателя.

Сергей Тумасов (43),
генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании Global Solutions (г.Киев; с 2005 г.; девелопмент; 15 чел.):

— Реально строительство доступного жилья может заинтересовать застройщиков, во-первых, если будет принята правительственная программа, которая поможет минимизировать затраты на земельный участок, во-вторых, если часть новопостроенных квартир не будет уходить в городской фонд и, в-третьих, если государство будет помогать подводить инженерные сети к участку. Плюс в Украине должна быть принята программа кредитования покупки жилья под 3%. Тогда программа доступного жилья будет как-то работать. Но теперь скажите, кого в нашей стране можно заставить кредитовать население под 3%? Кто и за счет чего будет проводить инженерные сети?

Источник: http://www.business.ua