По мере усиления кредитного кризиса все больше банков переходят к активным действиям с находящимся у них в залоге имуществом, в первую очередь с недвижимостью. Особенно после того, как Национальный банк Украины и МВФ обязали банки провести переоценку залогов. Это чревато серьезными проблемами для заемщиков в связи со значительным падением цен на недвижимость. Ведь после переоценки залоговой недвижимости по нынешним, существенно снизившимся, ценам, банк может потребовать от должников предоставления дополнительного залога или поручителя.

Действительно, сейчас все чаще можно слышать, что банки начинают переоценивать находящуюся у них в залоге недвижимость граждан-заемщиков. Между тем для некоторых неплатежеспособных должников эта операция может иметь катастрофические последствия.

Так, на днях в редакцию позвонил читатель, представившийся Игорем Викторовичем. Год назад он взял ипотечный кредит в размере 65 тысяч долларов сроком на 15 лет. Но после того, как мужчина потерял постоянный заработок из-за остановки предприятия и единственным кормильцем в семье из четырех человек стала супруга, работающая врачом в поликлинике, выплачивать ссуду стало проблематично. Игорь Викторович отправился в банк договариваться о кредитных каникулах. Сотрудники финучреждения согласились пойти на уступки, но потребовали заключить дополнительные соглашения. Ознакомившись с документами, Игорь Викторович понял, что ему предлагают отсрочить на полгода выплату тела кредита, но только при условии подписания доверенности, позволяющей банку самостоятельно распоряжаться заложенной квартирой в случае возникновения задолженности более чем за три месяца. И самое главное: новая оценочная стоимость квартиры составляла уже 49 тысяч долларов. Между тем заемщик оставался должен финучреждению 54 тысячи долларов. Кроме того, сотрудник банка заявил, что в нынешних условиях неплохо бы "подстраховать" банк дополнительным залогом, например, машиной, на которой приехал Игорь Викторович. Если же подобные условия реструктуризации клиента не устраивают, то банк готов... принять всю сумму долга сразу и досрочно.

О механизме переоценки залоговой недвижимости и связанных с этим возможных рисках для заемщиков рассказала менеджера компании EnMark, занимающейся оказанием услуг по сопровождению кредитов, Татьяна Филиппова.

- В связи с чем банки проводят переоценку залоговой недвижимости?

- Переоценка проводится в случае необходимости реструктуризовать ипотечный кредит по инициативе заемщика. Либо по инициативе банка, если должник не возвращает деньги и финучреждение готовит отданное в залог имущество к возможной продаже. Под реструктуризацией следует понимать изменения условий погашения кредита. Например, увеличение срока выплаты, предоставление отсрочки по возврату тела кредита, изменение валюты расчетов и так далее.

Ведь если проводится реструктуризация займа, банк должен знать, какова на данный момент цена заложенной квартиры или дома и насколько она покрывает стоимость кредита. Не секрет, что сегодня в большинстве случаев реальная цена ипотечной недвижимости уже меньше суммы долга.

В этих условиях банки могут потребовать от заемщиков дополнительный залог либо внесение части долга сразу. Однако сейчас львиная доля должников просто не в состоянии выполнить данные требования. Поэтому многие банки идут на определенные уступки заемщику в обмен на предоставление им заверенной нотариусом доверенности, которая разрешает финучреждению продавать заложенное имущество в случае возникновения определенной задолженности. Условия в каждом банке свои, но человек, подписывая такую доверенность, должен четко представлять, какие широкие права он дает банку.

- Что может выступать дополнительным залогом?

- Чаще всего банкиров интересует недвижимость или автомобиль. Например, человек купил по ипотеке квартиру, но у него еще есть дача и машина. В зависимости от того, во сколько переоценят первоначальный залог, банкиры могут попросить в качестве дополнительного залога либо дачу, которая явно дороже, либо машину.

При определенных условиях дополнительным залогом становятся права на депозит. Если валюта кредита и депозита одинаковая, то 95 процентов суммы депозита может выступать в качестве дополнительного залога. Ну и, конечно, многое зависит от размера депозита.

- В какой валюте банки проводят переоценку ипотечных квартир и насколько корректна будет оценка в условиях постоянно меняющегося курса национальной валюты?

- Оценка осуществляется и в гривнях, и в долларах по текущему курсу. В документации стоимость объекта фиксируется в двух валютах. В действительности такая оценка крайне редко бывает корректной. Ведь зачастую ее проводит не квалифицированный оценщик, а сотрудник банка, даже не имеющий лицензии на подобную деятельность. В результате устанавливается стоимость, которая выгодна банку. Хочу отметить, что в большинстве случаев банк не заинтересован в занижении цены. Дело в том, что на момент приобретения ипотечной квартиры сумма кредита составляла 70-80 процентов ее рыночной стоимости. А в случае принудительного изъятия недвижимости она будет выставлена на аукцион, где квартиру можно будет продать по цене не ниже 40 процентов оценочной стоимости. Даже если банку удастся получить 50-60 процентов первоначальной цены, он останется в убытке.

- Сейчас переоцениваются все залоги или это делается выборочно? Если выборочно, то в каких именно случаях банк идет на переоценку недвижимости?

- В первую очередь переоценивается залоговая недвижимость, с которой возникли проблемы по погашению кредита. Банки в последние годы выдавали очень много ипотечных ссуд, и одновременно провести переоценку всего находящегося в банковском залоге имущества просто физически невозможно. Кроме того, нецелесообразно переоценивать залог, если выплаты по данному кредитному договору идут без задержек.

- На что людям нужно обращать внимание при подписании дополнительных соглашений с банком?

- Зачастую финучреждения продолжают использовать стандартные договоры, в которых есть норма, позволяющая банку повышать процентную ставку. Причем нередко такая норма скрывается за разными витиеватыми формулировками. Например, мелким шрифтом указывается, что, поставив свою подпись под данным договором, заемщик позволяет банку изменять процентную ставку в одностороннем порядке и без дополнительного предупреждения. В результате, когда возмущенный клиент, которому внезапно подняли плату за кредит, обращается к юристам или в суд, выясняется, что он ранее согласился на данное подорожание.

- Но ведь недавно принят закон, запрещающий повышение процентных ставок.

- Да, но его действие распространяется только на те кредитные договоры, которые были заключены после вступления закона в силу. В то время как банки меняют условия ранее подписанных договоров. Причем часто это не переоформление документа - изменение процентной ставки и реструктуризация оформляются как дополнительное соглашение. А значит, договор подписан раньше, чем принят новый закон. То есть формально закон не нарушается.

Впрочем, в нынешних условиях у людей появляются не только определенные риски, но и новые возможности. Например, обладатели срочного депозита, с которого сейчас нельзя снять деньги, могут в обмен на замороженный капитал приобрести... недвижимость. Во всяком случае некоторые фирмы такие услуги предоставляют. Подробности узнавали у директора юридической компании "Правком" Натальи Виноградовой.

- Кому выгодно "переводить" депозиты в недвижимость?

- В большинстве случаев люди открывали депозитные счета в банках, чтобы отложить деньги для серьезных покупок, например, того же жилья. Причем такие вклады делались на большой срок. С другой стороны, многие строительные компании, которые раньше брали кредиты для ведения работ, теперь имеют в активах достаточное количество построенного, но не реализованного жилья. Однако в связи с уменьшением спроса на недвижимость объем продаж таких квартир снизился, а рассчитываться с банками строителям необходимо.

При дефиците живых денег они могут погасить долг за счет средств, которые уже находятся в этом финучреждении, но на депозитных счетах другого банковского клиента, обменяв его депозит на свою недвижимость. В большинстве случаев банки соглашаются на погашение кредитов за счет депозитных средств собственных вкладчиков.

- Как такой перевод выглядит с юридической точки зрения? Какие необходимы документы?

- В перечне недвижимости, предлагаемой по данной программе, есть только готовые квартиры в новостройках со всеми уже оформленными правоустанавливающими документами. В данной схеме не идет речь о том, что продавец жилья получает депозитный вклад покупателя наличными. Одновременно с оформлением документов по передаче собственнику квартиры прав на депозитный вклад с покупателем оформляется договор купли-продажи недвижимости. При этом покупатель жилья получает право собственности на приобретенный объект с момента регистрации договора в БТИ. То есть для покупателя эта схема ничем не отличается от обычной процедуры приобретения недвижимости, только средством расчета является депозитный вклад.

- А как быть, если суммы депозита недостаточно для стопроцентной оплаты жилья? Возможно ли ипотечное кредитование и на каких условиях?

- Есть определенное количество застройщиков, которые имеют долгосрочные партнерские отношения с банками, в том числе в сфере кредитования покупателей их недвижимости. Но решение о предоставлении такого кредита принимает в первую очередь сам банк.
"Покупатель залогового жилья может получить его, заплатив только часть суммы и переоформив кредит а себя"

Как бы банки и заемщики ни пытались найти компромисс, но в последнее время постоянно растет количество предлагаемых к продаже объектов залога, в том числе недвижимости. О нюансах, связанных с реализацией заложенного жилья, рассказал директор ООО "Украинская тендерная система" Денис Дрозд.

- Квартиры, которые сейчас продают банки, были принудительно изъяты?

- Нет. Процедура изъятия жилой недвижимости очень длительная и хлопотная. Поэтому банки идут другим путем, закрепляя в кредитных договорах такие условия, что заложенная квартира выставляется на продажу, минуя суды и исполнительную службу. Юридически заемщик, который не в состоянии рассчитываться с кредитором, дает банку право распоряжаться предметом залога.

- Кто определяет цену квартир, выставляемых на тендер, и насколько она отвечает рыночным реалиям?

- Стоимость лотов устанавливают банки. Причем одни финучреждения формируют адекватную рыночным условиям цену, а другие явно ее завышают. Нередко цены на похожие квартиры отличаются на порядок. Дело в том, что некоторые банки пытаются продать заложенную недвижимость, даже не проведя ее переоценку. Поэтому выставляется цена, которая была актуальна еще осенью прошлого года, но нереальна сегодня.

Банки оказались не готовы к реализации такого объема залогового имущества. Речь идет не только о недвижимости, но и о других товарах. Ведь если раньше в региональных отделениях продавалась одна залоговая машина или квартира в месяц, то теперь - десятки и сотни.

- Значит, хорошо поискав, можно подобрать залоговую квартиру по низкой цене?

- Да. Более того, сейчас покупатель недвижимости, находящейся в залоге, может получить ее, заплатив только часть суммы и переоформив кредит на себя. Этот вариант интересен тем людям, которые копили на новую квартиру в надежде взять недостающую сумму в долг у банка, но после полного прекращения выдачи новых ссуд потеряли такую возможность. А выкупив залоговое имущество на условиях частичной оплаты его стоимости, человек фактически получает недоступный ныне кредит. Другое дело, под какие проценты. Покупатель-заемщик должен внимательно изучить документы, рассчитать свои возможности и постараться получить наиболее выгодные условия. Многие банкиры, понимая масштабы надвигающегося кризиса неплатежей, готовы идти на серьезные уступки, лишь бы не потерять клиентов. Ведь им нужны не заложенные квартиры, которые скоро станет некуда девать, а деньги заемщиков.

- Какие опасности подстерегают хозяина заложенной квартиры, выставляемой банком на торги?

- Может возникнуть ситуация, когда, даже продав заложенную квартиру, заемщик останется должен банку приличную сумму. Например, жилье первоначально стоило 100 тысяч долларов, человек одолжил у банка 80 тысяч. А сейчас, когда он оказался в трудном финансовом положении и не в состоянии своевременно платить, банк продает квартиру за 50-60 тысяч. В результате заемщик все равно остается в долгу. Правда, все зависит от того, какая часть тела кредита погашена.

Кстати, есть случаи, когда банки умышленно занижают оценочную стоимость заложенной квартиры, чтобы продать ее, так сказать, своим людям. Но подобные факты единичны. Думаю, те, кто хотел приобрести недвижимость по данной схеме, уже ее получили. Сейчас предложение залогового имущество стремительно растет, а его стоимость снижается. Так что вскоре обладатели живых денег смогут находить интересные варианты, не прибегая к каким-либо полулегальным схемам.